房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会

【名词&注释】

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[多选题]房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加，会引起房地产自然增值的是( )。

A. 房地产对本身进行投资改良
B. 房地产需求增加导致稀缺性增加
C. 通货膨胀
D. 外部经济
E. 建造成本增加

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学习资料：

[单选题]下列不属于间接融资优点的是（ ）。

A. 筹资可以积少成多
B. 安全性较高
C. 安全性较低
D. 作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动

[多选题]从重新购建价格中扣除折旧，即是进行减价调整。( )

A. 对

[多选题]李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m²，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营，于2009年6月以3000元／m²的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元／m²。 请问： 1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？ 2．2011年7月该房屋被列入征收范围，国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日，乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价，估价结果为2800元/m²。张某认为该估价结果偏低，因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m²。你认为应如何解释该估价结果的合理性？

A. 答： 1．(1)估价对象法定用途和实际用途不同。甲估价机构估价时，是按估价对象合法权益用途一住宅进行估价的，而转让时，李某是以正在经营的房地产定价的，其实际用途为商业用途，评估结果低于转让价格。 (2)价值类型不同。抵押估价遵循谨慎原则，价值类型为市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，评估结果偏保守；转让估价遵循公平、公正、公开原则，评估价值反映真实成交价格。 (3)价值时点不同。实际成交日期是2009年6月，抵押目的估价是在2010年9月30日，价值时点不同，房地产市场情况可能发生了变化，两个价格不能直接比较。 (4)评估价值与实现价格不同。估价机构评估价值与实际成交价格不一样，评估价值反映客观合理价格，而实际成交价格可能偏离正常客观价格。 2．(1)价值时点不同，房地产市场情况可能发生了变化，房地产价格也可能存在差异。 (2)最终征收补偿款数额及标准由征收人和被征收人协商确定，与评估结果可能存在差异。 (3)住宅和商铺的用途不同，补偿价格是有差别的。 (4)商铺的房地产状况可能与估价对象房地产状况存在差异，这也会造成两者价格有差异。

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