某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40

【名词&注释】

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[多选题]某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2．00。酒店共20层，总建筑面积为30000m²。收集到酒店其他有关情况如下： (1)1～5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为6000m²，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元。 (2)6～20层为酒店客房，建筑面积为22500m²。其中：酒店客房有单间68间(其中普通单间有38间，118元／天，豪华单间30间，158元／天)、标准双人间158间(其中普通标间为98间，188元／天，豪华标间60间，258元／天)、套房58间(其中普通套房为38间，288元／天，豪华套房有20间，388元／天)、总统套房8问(988元／天)，全部入住率为70％。 (3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经济耐用年限50年，建筑物残值率为0％。 (4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，预计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。 请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利润为总收入的10％，其不动产综合还原率为8％；客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为7％；该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元／m²；未来资金贴现率固定设为7％)。

A. 计算房地产总价值： 1．计算1～5层房地产价值 (1)经营收益=(10-6-10×10％)×365=1095(万元) (2)1～5层的价值=1095×[1-1／(1+8％)[~34.gif]]／8％=12687．69(万元) 2．计算6～20层房地产价值 (1)单间年潜在毛收入=(38×118+30×158)×365=336．68(万元) (2)标准间年潜在毛收入=(98×188+60×258)×365=1237．50(万元) (3)套房年潜在毛收入=(38×288+20×388)×365=682．70(万元) (4、总统套房年潜在毛收入=8×988×365=288．50(万元) (5)6-20层年净收益：(336．68+1237．50+682．70+288．50)×70％=1781．77(万元) (6)6～20层价值：1781．77×[1-1／(1+7％)[~34.gif]]／7％=22902．89(万元) 3．计算估价对象房地产在估价基准日的收益价值 1268769+22902．89=35590．58(万元) 计算房屋现值： 1．计算建筑物重置价 建筑物重置造价：3800×30000=11400(万元) 2．计算建筑物折旧 (1)物理折旧=4／38×11400=1200(万元) (2)功能折旧=7／7％×[1-1／(1+7％)[~34.gif]]=89．98(万元) 3．房屋现值=11400-1200-89．98：10110．02(万元) 计算地价： 1．土地总价=35590．58-10110．02=25480．56(万元) 2．土地单价=25480．56×10000／30000×2．00=16987．04(元／m²)

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学习资料：

[单选题]A开发公司征收某村50hm²基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为( )万元。

A. 260
B. 300
C. 360
D. 600

[单选题]土地市场主体中，市场的( )的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。

A. 供给者
B. 需求者
C. 中介者
D. 管理者

[单选题]土地价格是土地权利和( )的购买价格。

A. 价值
B. 有效需求
C. 使用价值
D. 收益

[多选题]基础设施用地估价不适宜采用( )。

A. 收益还原法
B. 市场比较法
C. 剩余法
D. 基准地价系数修正法
E. 成本逼近法

[多选题]下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有( )。

A. 豪华住宅用地
B. 菲国家重点扶持的交通项目用地
C. 军事用地
D. 经济适用住房建设用地
E. 城市基础设施用地

[多选题]价格确定时如两种方法求得的地价相差幅度较大（幅度超过20%～25%），可采用( )作为待估宗地最终结果。

A. 加权平均
B. 众数
C. 简单算术平均值
D. 中位数
E. 取其中一个价格

[多选题]企业改制时，可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本评定划拨土地使用权价格，其价值作为原土地使用者的权益计入企业资产。( )

A. 错

[多选题]以下关于军队土地转让计划管理的说法，正确的是( )。

A. 转让军队空余土地，由军队土地使用单位提出申请
B. 转让军队空余土地，按程序报批后，纳入军队空余土地转让计划
C. 军队空余土地转让计划批准后，抄送有关省（自治区、直辖市）国土资源管理部门，但不能抄送土地所在地的市、县人民政府
D. 市、县人民政府在编制年度土地供应计划时，应优先安排纳入军队空余土地转让计划的土地
E. 未纳入军队空余土地转让计划和当地土地年度供应计划的土地，不得转让

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