某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心

【名词&注释】

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[多选题]某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自 行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。 针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

A. 1．对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。 2．对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取： (1)把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用， 予以加总后再减去总的固定费用。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。 (2)首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。 (3)把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。 3．酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。 4．对于娱乐中心、商场还要看是否有租约，如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。

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学习资料：

[单选题]某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。

针对上述情况，在估价时最恰当的做法是( )。

A. 因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告
B. 因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告
C. 因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告
D. 因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告

[多选题]以下（ ）有助于把握最高最佳利用原则。

A. 替代原理
B. 收益递增递减原理
C. 均衡原理
D. 适合原理
E. 经纪人原理

[多选题]在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（ ）。

A. 求得的路线价已是正常价格
B. 求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C. 该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D. 该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格
E. 路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格

[多选题]发行金融债券的金融机构，一般都具有雄厚的资金实力，资信度较高，利率也比同期存款利率低。（ ）

A. 错

[单选题]( )不属于房地产状况调整的因素。

A. 区位因素
B. 市场因素
C. 实物因素
D. 权益因素

[单选题]某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币( )万元。

A. 630.0
B. 650.0
C. 661.5
D. 682.5

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