利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意( )。

【名词&注释】

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[多选题]利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意( )。

A. 同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验
B. 同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验
C. 用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验
D. 用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除
E. 用t检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除

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学习资料：

[多选题]土地市场的主体主要包括( )。

A. 中介者
B. 供给者
C. 需求者
D. 管理者
E. 第三者

[多选题]下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似、规模相当、临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元／米²，比准租金B=311.50元／米²，比准租金C=280.88元／米²。 根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下： 客观租金=(295.60+311.50+280.88)／3=295.99（元／米²） 2．计算房地出租年总收益（注：房屋建筑面积是9015m²） 房地年总收益=房屋建筑面积×租金 =9015×295.99 =2134680(元) 3．计算房地出租年总费用 房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 (1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，即： 房屋出租经营管理费=房地年总收益×3% =2134680×3% =64040(元) (2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／米²，耐用年限60年，残值率为0。 房屋出租维修费=房屋重置价×2% =9015×750×2% =135225(元) (3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。 房屋年保险费=房屋重置价×0.2% =9015×750×0.2% =13522(元) (4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。 房产税=房地年总收益×12% =2134680(元)×12% =256162(元) 营业税=房地年总收益×5% =2134680×5％ =106734(元) 税金合计=房产税+营业税 =256162+106734 =362896(元) (5)房屋年折旧费。 折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为0。 房屋年折旧费=房屋重置价×（1-残值率）／剩余使用年期 =9015×750×(1-0)/35 =193179（元） (6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费 =64040+135225+13522+362896+193179 =768862(元) 4．计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用 =2134680-768862 =1365818(元) 5．计算土地纯收益 (1)土地还原率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原率为8%。 (2)房屋还原率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原率为10%。 (3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。 房屋现值=房屋重置价×房屋成新度 =9015×750×75% =5070938(元) 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率 =5070938×10% =507094(元) 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 =1365818-507094 =858724(元) 6．计算土地价格 总地价=（土地年纯收益／土地还原率）×[1-1/（1+土地还原率）[JZ409_306_6.gif]] =(858724/8％)×[1-1／(1+8%)[~35.gif]]=10008428(元) 土地单价=10008428/2504.1 =3996.82(元／米²)（注：土地面积为2504.1m²。） 请根据上述报告片断回答以下问题。 1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明？ 2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数？ 3．上述报告确定土地还原率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原率的方法一般有哪些？ 4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是( )。（只有1个选项正确，请填在括号内） A．替代原则 B．最有效使用原则 C．预期收益原则 D．贡献原则

A. (1)依据报告的具体内容，缺少以下方面的说明。 ①没有说明租金时间单位（是年租金、月租金，还是日租金）。 ②没有说明租金类型（是市场平均租金，还是个别租金）。 ③没有说明租金时点。 ④没有说明租金情况（是正常情况，还是特殊情况）。 (2)上述报告漏掉了以下对总收益有影响的参数。 ①可利用率（建筑可利用率）。 ②出租率（空置状况）。 ③损失率（租赁变动）。 (3)计算土地还原率的方法包括以下几种。 ①纯收益与价格比率法（或称市场法、市场提取法）， ②安全利率加风险调整值法（或称累加法）。 ③投资风险和投资收益率综合排序插入法。 ④其他合理答案。 (4)D

[多选题]按建筑物主要承重构件材料分类的有( )。

A. 木结构
B. 砖石结构
C. 框架结构
D. 砖混结构
E. 钢结构

[多选题]地籍按功能分为农村地籍和城镇地籍。( )

A. 错

[单选题]在进行土地估价中，能否准确进行情况修正很大程度上依赖于( )。

A. 估价人员的经验
B. 计算的精度要求
C. 所收集资料的质量
D. 比较案例的交易时间

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