某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，

【名词&注释】

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[单选题]某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m²。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为( )元/m²。

A. 3939.93
B. 4034.93
C. 4132.23
D. 4231.87

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学习资料：

[单选题]按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过（ ）年。

A. 1
B. 2
C. 3
D. 5

[多选题]在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。（ ）

A. 错

[多选题]报酬率与( )的性质相同。

A. 利息率
B. 折现率
C. 内部收益率
D. 资本化率
E. 收益乘数

[多选题]房地产赠与属于双务行为，受让人也需承担一定义务。（ ）

A. 错

[单选题]在假设开发法的动态分析法中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。

A. 取得待开发房地产的时间
B. 开发经营期间的某个时间
C. 开发完成后的时间
D. 开发完成之后的某个时间

[多选题]分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。（ ）

A. 对

[多选题]中观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平产生决定性的作用。（ ）

A. 错

[单选题]当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。

A. 维持现状
B. 更新改造
C. 改变用途
D. 重新开发

[多选题]某开发商获得某项目用地4200m²，规划建设用地面积4000m²，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用为7200万元，建造成本为4000元/m²（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%，贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m²，以后逐年提高6%，运营成本占租金收入的12%，空置率为10%，当前房地产投资收益率为15%，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率（假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入）。

A. 解： (1)项目总开发价值： 总开发量：4000m²×6.5=26000m² 项目总开发价值： [JZ619_146_1.gif] (2)项目总开发成本 1)土地成本：7200万元 2)建造成本：4000元/m²×26000m²=10400万元 3)其他工程费：10400万元×10%=1040万元 4)管理费： ①土地管理费：7200万元×5%=360万元 ②建设期管理费：(10400+1040)万元×5%=572万元 ③管理费合计：932万元 5)财务费用： ①土地费用利息： [JZ619_146_2.gif] ②土地管理费利息： [JZ619_146_3.gif] ③建造成本/其他工程费／建设期管理费用利息： [JZ619_146_4.gif]=1113.84万元 ④融资费用：(1920.74+82.75+1113.84)万元×10%=311.73万元 ⑤财务费用总计：3429.06万元 6)项目开发成本总计 (7200+10400+1040+932+3429.06)万元=23001.06万元 (3)开发商利润：(37939.12-23001.06)万元=14938.06万元 (4)成本利润率：14938.06/23001.06=64.95%

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