房地产估价师2023年终极模考试题330

1. [多选题]我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有（ ）。

A. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
B. 《中华人民共和国土地管理法》
C. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》
D. 《中华人民共和国城乡规划法》
E. 《物业管理条例》

2. [多选题]修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告。（ ）

A. 对

3. [多选题]进口设备抵岸价格的构成包括( )等。

A. 货价(FOB)
B. 国际运费
C. 国内运费
D. 运输保险费
E. 车辆购置附加费

4. [单选题] 2011年5月，W市具有二级资质的A房地产开发公司，准备利用其办公大楼，向B国有商业银行申请抵押贷款，B国有商业银行要求A房地产开发公司办理有关的保险手续，W市C保险公司为A房地产开发公司办理了保险手续，在办理保险手续前，C保险公司委托具有三级资质的D房地产估价公司对该办公大楼进行了保险价值评估。经评估，该办公大楼评估价值为190万元。根据上述背景，请回答下列问题：

在A房地产开发公司与C保险公司签订的保险合同中，保险客体是指( )。

A. B国有商业银行
B. C保险公司
C. A房地产开发公司
D. A房地产开发公司的办公大楼

5. [多选题]未来发生的交易或者事项形成的义务，属于现时义务，应当确认为负债。（ ）

A. 错

6. [多选题]对于不可转让的国家公益型房地产不可作为拍卖标的。（ ）

A. 对

7. [多选题]通货膨胀风险可通过适当调整投资者要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。因此投资者要求的最低收益率是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。（ ）

A. 错

8. [多选题]对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。（ ）

A. 错

9. [单选题]( )通常对房地产拥有第一抵押权。

A. 土地开发贷款
B. 建设贷款
C. 在建工程抵押贷款
D. 土地储备贷款^{(land reserve loan)}

10. [多选题]房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（ ）

A. 错

11. [多选题]下列属于建筑物设备的是( )。

A. 暖气
B. 空调
C. 门
D. 窗
E. 电视机

12. [单选题]( )调整也称为交易日期调整。

A. 交易情况
B. 市场状况
C. 估价早点
D. 房地产状况

13. [多选题]如何利用收益法评估承租人权益^{(the rights of renter)}的价值？

A. 承租人权益^{(the rights of renter)}的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益^{(the rights of renter)}就有价值；反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益^{(the rights of renter)}就是负价值。 同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益^{(the rights of renter)}的价值三者之间的关系为： 有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益^{(the rights of renter)}的价值

14. [多选题]张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题： 1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？

A. 答： 1．应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。 2．显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。 3．该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，不是购房者张某可以完全确定的。

15. [多选题]管理规约对全体业主具有约束力。（ ）

A. 对

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