某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年

【名词&注释】

理论基础(theoretical basis)、正相关(positive correlation)、负相关(negative correlation)、报酬率(rate of return)、收益率(return)、有效期(period of validity)、委托人(principal)、实际情况(actual situation)、毛收入(gross income)、第一年(first year)

[填空题]某房地产估价机构向委托人^(principal)甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5

月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请 办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。

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[多选题]关于收益法，下列说法正确的是( )。

A. 净收益占有效毛收入^{(gross income)}的比率称为净收益率
B. 运营费用占潜在毛收入^{(gross income)}的比率称为运营费用率
C. 投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D. 报酬率与投资风险正相关
E. 报酬率与投资风险负相关

[多选题]直接资本化法的优点是( )。

A. 不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年^{(first year)}的收益
B. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C. 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D. 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E. 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况^{(actual situation)}

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