下列关于农用地分等的说法中正确的是( )。

【名词&注释】

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[单选题]下列关于农用地分等的说法中正确的是( )。

A. 基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准
B. 在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的，县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比
C. 农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地
D. 土壤质量越好，自然质量等指数、自然等别越高

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[单选题]城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是( )。

A. 宗地容积率
B. 宗地形状
C. 建筑密度
D. 宗地用途

[多选题]征地案例比较测算法中，下列说法正确的有( )。

A. 需要选择两个以上有代表性的征地案例
B. 案例应是近两年之内发生的，并发生在本区片或其他可比区片的项目
C. 在使用案例前，要对案例的合理性进行判断
D. 征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致
E. 在对案例进行整理时，不需要将青苗补偿费附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费用等剔除出去

[单选题]在国有企业改制为股份公司的资产评估中，若资产评估价值大于原资产账面价值，差额应( )。

A. 冲减资本公积
B. 计提资产减值准备
C. 冲减盈余公积
D. 计入当期营业外收入

[多选题]地方性法规和省、自治区、直辖市人民政府规章，可以设定应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可。( )

A. 错

[多选题]企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设14000m²综合大楼和20000m²公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m²，公寓售价为4500元/m²，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m²，公寓为1800元/m²，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件试计算： (1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格； (2)经甲、乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m²综合楼外，还可分得多大面积的公寓。

A. （一）审题 (1)明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。 (2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。 (3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。 同时，由于第二问涉及甲、乙房地实物交换的问题，所以还要明晰双方认同的交换条件。 （二）方法选择与解题思路 1.方法选择 本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想到可采用剩余法测算地价。 2.解题思路 (1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本（包括利息、利润）一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即总地价=部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路：先按约定价格计算甲方所得14000m²综合楼价格；然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。 （三）公式与计算步骤 1.适用公式 地价=房地产售价-建筑费及专业费-投资利息-开发利润-销售税费 2.计算步骤 方法1： (1)选择计算方法。 根据题意，宗地地价求取适用剩余法。 (2)计算房地产总售价。 6000×4+4500×2=33000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 2100×4+1800×2=12000(万元) (4)计算投资利息。 利息=地价×［(1+5.5%)²-1］+12000×40%×［(1+5.5%)[~1.5.gif]-1］+12000×60%×［(1+5.5%)[~0.5.gif]-1］ =596.75+0.113×地价 (5)开发利润。 33000×15%=4950（万元） (6)销售税费。 33000×5.5%=1815（万元） (7)计算土地总价。 地价=33000-12000-596.75-0.1130×地价-4950-1815 地价=12253.59万元 (8)计算单位地价。 单位地价=12253.59/20 =612.68（万元/亩） =9190.20(元/m²) (9)计算甲方可得公寓面积。 14000m²综合楼价格=14000×6000×90% =7560.0(万元) 甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0 =4693.59(万元) 甲方可得公寓面积=4693.59×10000/(4500×90%) =11589.11(m²) 即甲方除可获得14000m²综合楼外，还可获得11589.11m²的公寓。 方法2： (1)选择计算方法。 根据题意，宗地地价求取适用剩余法。 (2)计算房地产总售价。 6000×4+4500×2=33000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 2100×4+1800×2=12000(万元) (4)计算投资利息。 利息=12000×40%×［(1+5.5%)[~1.5.gif]-1］+12000×60%×［(1+5.5%)[~0.5.gif]-1］ =596.75(万元) (5)开发利润。 33000×15%=4950(万元) (6)销售税费。 33000×5.5%=1815（万元） (7)计算土地总价。 地价=（33000-12000-596.75-4950-1815）/(1+5.5%)² =13638.25/1.1130 =12253.59(万元) (8)计算单位地价。 单位地价=12253.59/20 =612.68（万元/亩） =9190.20(元/m²) (9)计算甲方可得公寓面积。 14000m²综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0（万元） 甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0 =4693.59(万元) 甲方可得公寓面积=4693.59×10000/(4500×90%) =11589.11(m²) 即甲方除可获得14000m²综合楼外，还可获得11589.11m²的公寓。 （四）难点与常见错误分析 1.难点 本题的难点主要体现在两个方面。 (1)用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年；而建筑费和专业费的计息期则视其投入情况而定，在分段均匀投入的前提下（等同于在各段中点一次性投入），第一年投入的40%，计息期应为1.5年；第二年投入的60%，计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。 对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。一是要考虑等价交换原则；二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90%确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是，在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90%。为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。 2.常见错误分析 (1)关于利息计算。在利息测算过程中，应考者经常会犯如下错误：①待估地价漏计利息；②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息；③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。 (2)利润计算。未看清题中所给利润率的真实内涵，误将销售利润率当做投资利润率，将待估地价与建筑费和专业费之和作为计算利润的基数。 (3)交换房地产的计价标准问题。可供选择的计价标准有市场价格、卖方实际得到价格、双方约定价格等，本题中用于交换房地产的计价应采用双方约定价格。应考者往往在这一问题上含糊不清，要么直接采用市场价格，要么采用卖方实际得到价格（扣除销售税费后价格）。

[多选题]土地的永续利用性是相对的。只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。( )

A. 对

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