某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发

【名词&注释】

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[多选题]某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。 下面是估价调查所获得的其他资料： 征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。 征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。 土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。 假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。

A. 1.解题思路与方法选用 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。 2.解题步骤 （1）计算土地取得费及税费 土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为： a.最高补偿标准：2000×30／666.67=60000／666.67=90（元／平方米） b.青苗补偿及地上物补偿：2000／666.67=3.0（元／平方米） c.征地费合计：90＋3.0=93.0（元／平方米） d.征地管理费：93.0×4％=3.72（元／平方米） e.耕地占用税：5元/平方米 f.耕地开垦费：10元／平方米 g.土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元／平方米） （2）土地开发费 土地开发费=90元／平方米 （3）投资利息 投资利息=111.72×[（1+8％）l.5－1]+90×[（1+8％）0.75－1]=19.02（元／平方米） （4）投资利润 投资利润=（111.72+90）×15％=30.26（元／平方米） （5）计算土地成本价格 成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元／平方米） （6）计算土地增值 根据题意，这里土地增值率取20％，则： 土地增值=251×20％=50.2（元／平方米） （7）计算全开发区土地单位面积地价 全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/平方米） （8）计算可出让土地单位面积地价 可出让土地单位面积地价：301.2÷80％=376.5（元／平方米） 即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元／平方米。

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[单选题]在下列指标中，( )属于数量指标。

A. 小区建筑覆盖率
B. 小区人均绿地面积
C. 小区建筑面积
D. 小区土地出让价格

[单选题]按临时用地批准使用的建设用地，临时使用期限一般不超过( )年。

A. 0.5
B. 1
C. 2
D. 3

[多选题]下面是一个完整的土地估价技术报告（标注"略"的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。每指出一处错误并简述原因得2分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为50分；将正确内容列为错误的每处扣0.5分，最多扣至本题为0分（答题时，先在错误处标上号，如"①"，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如"①估价依据不完整"）。 土地估价技术报告(Ⅰ) 第一部分总述 一、估价项目名称 企业W改制上市所涉及的土地价格评估（A省B县） 二、委托估价方 企业W 三、受托估价方 （略） 四、估价目的 企业W拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会"关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知"（［1994］国土［法］字第153号）、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，企业W特委托土地估价机构C对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国房地产管理法》。 (3)原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知（［1994］国土［法］字第153号）。 (4)原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知（［1995］国土［籍］字第180号）。 (5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。(8)委托方提供的有关资料。 六、估价基准日 2001年12月31日 七、估价日期 2002年7月20日至2002年9月20日 八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能保证目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 （二）使用说明 (1)本报告评估价格仅为企业W改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证为准。 (3)此次土地估价报告分"土地估价报告"和"土地估价技术报告"两部分，"土地估价报告"供委托方使用，"土地估价技术报告"供委托方的上级主管部门使用。 (4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 (5)本评估报告由土地估价机构C负责解释。 十、土地估价师签字 姓名 估价师资格证书号 十一、土地估价机构 土地估价机构负责人签字：（土地估价机构公章） 2002年9月20日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1.土地登记状况待估宗地位于B县光明路××号，土地面积2200.8m²，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表1。 表1国有划拨土地使用权状况一览表 [JZ531_308_1_1.gif] 2.土地权利状况待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为企业W，土地使用证编号为××国用(1999)字第××号。无他项权利限制。 3.土地利用状况待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m²，建筑容积率为1.2。 二、地价影响因素分析 （略） 第三部分土地估价 一、估价原则 （略） 二、估价方法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下。 （一）成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为： 土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益 1.土地取得费及有关税费 根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗（含林木）补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。 (1)征地费：通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0万～3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/米²。 (2)有关税费：由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/米²、耕地开垦费8元/米²和新增建设用地有偿使用费7元/米²，合计税费为19.5元/米²。 (3)土地管理费：根据A省关于征收土地管理费有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/米²。 上述三项合计，土地取得费为58.1元/米²。 2.土地开发费 此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外"三通"（通路、通电、通信）及宗地红线内"一平"（地面平整）。 通过调查，待估宗地所在区域"三通一平"的平均开发费用在40～60元/米²之间，根据待估宗地的实际开发水平，得出待估宗地的开发费用为50元/米²。 3.投资利息 根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则： 投资利息=（土地取得费及有关税费+土地开发费）×开发周期×5.85% =（58.1+50）×1×5.85% =6.32（元/米²） 4.投资利润 调查近期B县经济开发区开发投资利润，及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则： 投资利润=（土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息）×开发周期×12% =(58.1+50+6.32)×1×12% =13.7（元/米²） 5.计算土地增值收益（土地所有权收益） 根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，得出待估宗地的土地增值收益率为30%。 故土地增值收益=（征地费及有关税费+土地开发费+投资利润）×10% =(58.1+50+13.7)×30% =36.5（元/米²） 6.计算待估宗地的土地使用权价格 待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5 =164.6（元/米²） （二）基准地价系数修正法 依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素的修正调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下： 宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A₁A₂A₃A₄A₅ 式中A₁-区域条件修正系数； A₂-容积率修正系数； A₃-土地使用权年期修正系数； A₄-基础设施开发程度修正系数； A₅-期日修正系数。 采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下。 1.确定待估宗地的土地级别及基准地价 经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/米²。 2.确定区域条件修正系数(A₁) 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。 3.确定容积率修正系数(A₂) 待估宗地面积为2200.8m²，建筑总面积为1790.59m²，容积率为1.2，根据容积率修正系数表（见表2），待估宗地容积率修正系数为1.16。 表2容积率修正系数表 [JZ531_310_3_2.gif] 4.确定土地使用权年限修正系数(A3) 待估宗地是企业W于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式： A₃=［1-1/(1+8%)[35.67.gif]］/［1-1/(1+8%)[~40.gif]］ =0.948017/0.995426 =0.95237 5.确定基础设施开发程度修正系数(A₄) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。 6.期日修正系数 "B县定级与基准地价评估报告"是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A₅=1.05。 7.确定待估宗地的土地价格 根据公式：宗地地价=基准地价×A₁A₂A₃A₄A₅ =150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05 =185.2（元/米²） 三、地价的确定 1.地价的确定 对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别如下。 成本逼近法：164.6元/米² 基准地价系数修正法：185.2元/米² 综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果： 待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2=162.6（元/米²） 2.估价结果 待估宗地土地面积：2200.8m²。 单位面积地价：162.6元/米²。 总地价：35.785万元。 第四部分附件 1.委托估价函。 2.待估宗地区域位置图。 3.委托方营业执照复印件。 4.估价机构营业执照复印件。 5.土地估价师证书复印件。

A. 第一部分总述 1.估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。 2.原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知（［1995］国土［籍］字第180号）是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。 3.估价依据缺乏土地估价技术规程。 4.地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。 5.使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的国有土地使用证为准。 6."土地估价技术报告"供委托方的上级主管部门使用为错误说法，"土地估价技术报告"应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。 7.缺少土地估价师签字栏。 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 8.估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0.81。 第三部分土地估价 9.成本逼近法的计算公式有误。 10.成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。 11.成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息=土地取得费及有关税费×开发周期×5.85%+土地开发费×开发周期×1/2×5.85% 12.投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。 13.计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。 14.增值收益率有打印错误。 15.成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。 16.基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。 17.基准地价系数修正法中，待估宗地的容积率应为0.81，容积率修正系数为1.00。 18.基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拔土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限50年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。 19.基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确1999年12月31日至2001年12月31日之间的地价变化情况。 20.基准地价系数修正法计算结果有误。 21.地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。 22.地价确定中，两种方法的权重和不等于1.0。 23.估价结果中，总地价没有大写。 24.缺少土地估价结果一览表。 第四部分附件 25.缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。 26.缺少估价对象的照片资料。

[单选题]因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是( )。

A. 属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减
B. 采用完全市场公开价值标准评估底价
C. 根据法院出具的意见评估底价
D. 根据案件申请执行方的意见评估底价

[单选题]城市基准地价是( )年期的土地使用权价格。

A. 无限
B. 各用途法定最高出让
C. 基准日后的剩余
D. 转让剩余

[单选题]建设项目的“三算”不包括( )。

A. 设计概算
B. 施工图预算
C. 施工图结算
D. 竣工决算

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