建筑工程2022土地估价师易混易错每日一练(11月08日)

1. [单选题]按来源不同，固体废物与放射性污染物^{(radioactive pollutant)}分类中，不包括( )。

A. 工业固体废物
B. 农业固体废物
C. 农业液体废物
D. 放射性固体废物^{(radioactive solid wastes)}

2. [单选题]《耕地占补平衡考核办法》所称耕地占补平衡考核，是指县级以上国土资源管理部门按照"( )"的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。

A. 占多少，垦多少
B. 占的少，垦的少
C. 占的多，垦的少
D. 占的少，垦的多

3. [单选题]下列关于土地使用权租赁，说法错误的是( )。

A. 土地使用权租赁双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移
B. 土地使用权租赁合同是有偿合同
C. 如果民事主体无合法原因擅自租赁土地（例如划拨取得的土地使用权），仍属于合法行为
D. 当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利

4. [多选题]待估宗地为七通一平^{(seven connections and one leveling)}的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。 估价要求 某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。 估价过程 （1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。 （2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。 （3）市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。 （4）求取地价。

A. 地价测算公式如下： 地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润 ①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。 不动产出租年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元） 不动产总价=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元） ②建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元） ③总利息=地价×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地价+872792（元） 利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。 ④开发商利润=19746401×15%=2972737（元） ⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。 ⑥将上述各项数据代入公式，即 地价=19818245-8000000-（0.2544×地价+872792）-2972737 地价=7900872/1.2544=6298527（元） ⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。 开发商所能投标的最高地价款=6298527/（1+3%）=6115075（元） 测算方式二、利息中不计地价款的利息 不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同，因此有： ①不动产总价=19746401（元） ②建筑费及专业费=8000000（元） ③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元） ④开发商利润=2972737（元） ⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格 开发完成时地价=①-②-③-④ =19746401-8000000-872792-2972737 =7900872（元） ⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则，场地当前价格=7900872/（1+12%）2=6298527（元） ⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/（1+3%）=6115075（元）

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