A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环

【名词&注释】

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[多选题]A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立C公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25％的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75％的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。 土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。 (1)该项目设计总建筑面积为20万m²，容积率为4．00，共建5栋16层相同住宅。其他根据规划要求配置。 (2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000m²，已投资2．5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。 (3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通信、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计1年后可开通。 (4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下。 证书号：略 土地使用权人：A房地产开发公司 坐落：×省×市×区二环路25号 地号：YT5-6-7-1 图号：100-125-75 地类(用途)：住宅用地 取得价格：20000万元 使用权类型：国有出让 终止日期：2078年1月31日 使用权面积：50000m² 发证日期：2008年2月8日 附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式) “第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于×省×市×区二环路25号：宗地平面及空间 范围以1985年国家高程系统385m高程面为起算面，向上至离起算面48m的高程面为止，向下至离起算面-10m的高程面为止，高差为58m；宗地编号为YT5-6-7-1，宗地总面积大写伍万平方米(小写50000．00m²其中出让宗地面积为大写五万平方米(小写50000．00m²)。 第五条本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。 第七条出让人同意在2008年1月31将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件： (一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。 第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元(小写4000．00)；总价款为人民币大写贰亿元(小写200000000．00)。 第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾亿元(小写100000000．00元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。 第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》，其中： 主体建筑物性质商品住宅楼； 附属建筑物性质／； 建筑容积率不高于4．0不低于3．0； 建筑限高48m； 建筑覆盖率不高于30％不低于20％； 绿地率不高于40％； 其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40％。 第十八条受让人同意在2008年4月30日之前动工建设，同意在2010年10月31日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。 受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。 第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第(一)款规定之条件： (一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25％以上； 合同签订日期：2007年12月31日。” 问题(4小题，每小题5分) 1．上述信息中，哪些是作为“估价事项”明确的内容?用简短语句列出。 2．根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础，列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。 3．根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。 4．使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。

A. 1．估价对象明确的内容 (1)估价对象：坐落于×省×市×区二环路25号住宅用地，共50000m²。 (2)权利人：A房地产开发公司。 (3)估价目的：确定土地使用权的入股价值。 (4)估价基准日：2009年9月30日。 (5)委托估价时间：2009年9月10日。 (6)委托方：A公司和B公司。 (7)价格定义：“七通一平”，住宅用途，容积率为4，国有土地使用权(正常市场)价值。 2．估价中可以采用的土地利用条件的内容 (1)绿地率：440％。 (2)建筑覆盖率：20％～30％。 (3)建筑层数：16层。 (4)容积率：4．00。 (5)建筑面积：20万m²。 (6)土地面积：50000m²。 (7)土地用途：住宅。 (8)居民活动场、地面停车场、小区道路等占土地面积的40％。 3．原土地使用者应履行的责任 (1)支付2亿元人民币地价款。 (2)按照规划条件用地。 (3)投资额不低于10亿元人民币。 (4)在2008年4月30日之前动工建设。 (5)在2010年10月31日前完成项目施工建设。 (6)完成开发投资总额的25％以上才可以转让。 4．该土地原使用者对土地权利可以的处置方式 (1)转让。 (2)出租。 (3)抵押。 (4)置换。 (5)作价出资。 (6)作价入股。 (7)赠与。

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学习资料：

[多选题]地籍档案管理的基本要求有( )。

A. 完整
B. 准确
C. 系统
D. 安全
E. 间断

[单选题]依照《开发区土地集约利用评价规程》规定的开发区土地集约利用程度评价指标体系，土地开发程度评价指标不包括( )。

A. 土地供应率
B. 土地闲置率
C. 土地建成率
D. 土地开发率

[多选题]被申请人在规定期限内不履行行政复议决定的，行政复议机关可以作出责令书面检查、通报批评、取消当年和下一年度各项评优资格的处理决定。( )

A. 对

[多选题]土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系，建立了( )的管理制度。

A. 城市地价动态监测系统
B. 从估价机构注册与公示
C. 征地区片价
D. 估价报告备案
E. 土地资产处置审批改革

[多选题]土地利用总体规划依法由各级人民政府组织编制，国土资源行政主管部门具体承办。( )

A. 对

[单选题]采用市场比较法评估地价时，除交易日期修正外，其他各项修正均以待估宗地为基准修正时，应采用公式( )。

A. 待估宗地价格＝比较实例价格×[JZ207_191_44_A.gif]
B. 待估宗地价格＝比较实例价格×[JZ207_191_44_B.gif]
C. 待估宗地价格＝比较实例价格×[JZ207_191_44_C.gif]
D. 待估宗地价格=比较实例价格×[JZ207_192_44_D.gif]

[单选题]某企业因融资需要委托某土地评估机构，对所属某宗地2008年6月30日的价格进行评估。待估宗地位于市区综合级别三级地、商业用地二级地、住宅用地三级地，宗地面积10000m²，其中商业用地占20％，住宅用地占80％。城市基准地价的评估基准日为2007年1月1日，综合级别三级地基准地价为3500元／m²，商业用地二级地基准地价为5000元／m²，住宅用地三级地基准地价为3000元／m²。市国土资源局公布城市地价指数(以上季度为100)如下表。 就上述内容，回答以下几小题的问题 [JZ207_175_76.gif]

2008年第二季度与2007年第二季度同比城市商业用地地价上升了( )。

A. 115．36％
B. 116．21％
C. 15．36％
D. 16．21％

[单选题]不属于其他货币资金核算范围的是( )。

A. 银行汇票存款
B. 在途货币资金
C. 外汇存款
D. 外埠存款

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