2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况

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[多选题]2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m²（不含地下建筑面积2500m²），土地面积为3000m²，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问： 1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？ 2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？

A. 1.建筑面积应为20500m²。转让是整体转让而不仅是地上建筑。 2.收益法测算思路中存在以下错误：①不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。②选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应按取加权平均而不是无理由的按简单算术平均确定。③收益年限应为40年而不是48年。 　　独家解读：本题中的成本法计算思路表面上成本法实质上是比较法。 　　考点来源：理论教材第七章收益法及其运用。

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学习资料：

[多选题]物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

A. 对

[多选题]有一临街商铺要转让，建筑面积为500m²，土地使用年限为40年，自2010年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2011年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10%（不含所得税），现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请回答根据上述资料你能否决定购买，为什么？（价值时点为2012年10月13日）

A. 答： 假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下可以购买。 由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率，可采用净收益在前若干年有变化的有限年计算公式进行测算（价值时点为2012年10月13日，收益年限为40-2=38年）；同时要考虑该商铺为带租约出售，在租赁期间净收益用租约租金计算，租赁期外用正常社会平均租金计算： A₁=5×12×(1-10%)=54（万元） A₂=70×(1-10%)=63（万元） V=54/(1+10%)+63/10%(1+10%)×［1-1／(1+10%)[SB37.gif]］=604.98（万元） 因为604.98万大于转让价格510万，因此假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。 注：V=54/10%×［1-1/(1+10%)］+63/10%×［1-1/(1+10%)[SB38.gif]］，这是一种错误计算方法，属于概念不清、用错公式的典型。

[单选题]某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／m²和50元／m²，则该宗土地的减价修正额为( )元／m²。

A. 50
B. 250
C. 300
D. 350

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