某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，

【名词&注释】

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[多选题]某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装修装饰及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行估价，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按原规划续建完成，室内外装修装饰和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买报价。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。 　　请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？

A. 1.估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。 2.价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。 3.价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。 4.估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。 　　独家解读：估价前提是相同的。都是被迫转让前提，因为两种情形下都面临相同的换手期和换手费用。 　　考点来源：理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

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学习资料：

[单选题]A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳个人所得税（ ）元。

A. 200
B. 300
C. 400
D. 1000

[多选题]注册房地产估价师是指专职注册房地产估价师。( )

A. 错

[多选题]面积过于狭小而不利于经济使用的土地价格必然很低。( )

A. 错

[多选题]杜能圈告诉我们，在同一街道上，百货商店的地租支付能力要小于珠宝店。( )

A. 错

[单选题]转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额( )转换用途所需的费用。

A. 小于
B. 大于
C. 等于
D. 小于或等于

[单选题]新设项目法人资本金筹措渠道包括( )、国家授权机构入股的资金、社会团体和个人入股的资金。

A. 发行股票筹集的资金
B. 政府政策性资金
C. 资产变现资金
D. 项目法人可用于项目的现金

[单选题]下列不属于盈利能力分析指标的是( )。

A. 资产报酬率
B. 股东权益报酬率
C. 资产负债率
D. 销售毛利率

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