【导读】
布丁学网发布房地产估价师2024年免费模拟考试题21，更多房地产估价师的模拟考试请访问布丁学网建筑工程频道。
1. [多选题]木材横纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，顺纹方向最小；横纹的抗压强度最小，而顺纹最大。（ ）
A. 错
2. [多选题]工程量的概念中，自然计量单位是指以建筑成品表现在自然状态下的简单点数所表示的( )等单位。
A. 吨
B. 块
C. 个
D. 樘
E. 条
3. [多选题]坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高。
A. 错
4. [多选题]分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的外部功能。
A. 错
5. [多选题]下列属于限制流通物的包括（ ）。
A. 弹药
B. 麻醉药品
C. 文物艺术品
D. 化工物品
E. 武器
6. [多选题]投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（ ）
A. 对
7. [多选题]个人住房公积金贷款属于政策性贷款，不属于房地产抵押贷款。（ ）
A. 错
8. [多选题]企业运营中的房地产，根据会计、计量的需求者、有关监管等的要求而对其（ ）进行评估。
A. 公允价值
B. 市场价值
C. 理论价格
D. 市场价格
E. 交换价值
9. [多选题]间接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基准（通常定为100分），将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。( )
A. 错
10. [单选题]购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为( )%。
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
11. [单选题]根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上( )行政主管部门备案。
A. 工商
B. 国土资源
C. 房地产
D. 财政
12. [单选题]某企业2014年的资产总额为8000万元，其中负债总额为2000万元，利润总额为1500万元，根据会计恒等式，该企业2014年的所有者权益为（ ）万元。
A. 1500
B. 6000
C. 6500
D. 8000
13. [多选题]对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要收集哪些资料？
A. 答：
1．可优先选用收益法、比较法和成本法。
2．需要收集的资料
(1)每种估价方法都需要收集的资料有：
1)明确估价目的资料。如委托方提出的估价用途和要求等。
2)明确估价对象的资料。应包括估价对象实物状况、区位状况和权属状况三大部分。实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间、维护保养情况、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等；区位状况如周围环境、景观等；权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情况，规划限制条件、土地使用年限等。
3)明确价值时点的资料。如委托方提出的某个特定时间，但价值时点是由房地产估价师根据估价目的，在征求委托方同意后确定的。
(2)收益法还需要收集的资料有：
1)该住宅是否已出租、租金水平等资料。
2)该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料，以确定出租净收益。
3)该地区出租净收益的趋势预测分析资料。
4)该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的租金与售价比率、具有同样风险的投资回报率，以确定报酬率或资本化率。
(3)比较法还需要收集的资料有：
选取3宗以上可比实例的有关资料，如可比实例的成交价格、价格可比基础、成交日期、交易情况、房地产状况等。
(4)成本法还需要收集的资料有：
1)该地区地价构成情况、基准地价标准，如土地使用权出让金(land granting fee)、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料。
2)该地区建筑成本构成情况，如建筑安装工程费用(cost of construction and installation w)、公共服务设施建设费、其他工程费等。
3)该地区同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料。
4)该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料。
5)该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利润率等资料。
14. [多选题]从理论上讲，可按( )分摊高层建筑地价。
A. 建筑物价值
B. 房地产价值
C. 土地价值
D. 建筑面积
E. 楼层
15. [多选题]某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自 行经营，娱乐中心(center of amusement)、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。 针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
A. 1．对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。
2．对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：
(1)把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，
予以加总后再减去总的固定费用。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指人员工资、固定资产折旧费(depreciation charges of fixed assets)、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。
(2)首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。
(3)把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。
3．酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。
4．对于娱乐中心(center of amusement)、商场还要看是否有租约，如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。
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