甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿

【名词&注释】

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[单选题]甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m²，其中已售出3万m²。经评估，该办公楼市场价格为6000元／m²，拍卖变现时费用及税金为2500万元。

拍卖变现时的费用及税金不包括( )。

A. 拍卖佣金
B. 营业税及附加
C. 评估费
D. 房地产税

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学习资料：

[单选题]在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为（ ），估价对象为（ ）状况下的情形。

A. 现在，历史
B. 现在，现在
C. 历史，现在
D. 未来，现在

[单选题]以（ ）为标准，可将商业保险分为财产保险与人身保险两大类。

A. 保险基金来源的不同
B. 被保险标的的不同性质
C. 保险的实施形式
D. 保险标的的价值确定与否

[多选题]现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。( )

A. 对

[多选题]为了估算收益性物业的价值(V)，可以用税后现金流(NOI)除以资本化率（R），即V=NOI/R。（ ）

A. 错

[单选题]需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以( )。

A. 征用前的耕地养活人口
B. 征用前的耕地农业人口数
C. 征用前的被征用单位平均每人占有耕地的数量
D. -征用前的耕地的土壤补偿费

[多选题]无论何种保险合同，都必须以保险利益的不存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的后果。

A. 错

[多选题]一个房地产开发项目的速动比率是99.9%，则其流动比率一定在100%～200%之间。（ ）

A. 对

[多选题]下列适合使用假设开发法评估的是( )。

A. 清真寺
B. 在建工程
C. 可装修改造的旧房
D. 可改变用途的旧房
E. 学校

[多选题]张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题： 1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？

A. 答： 1．应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。 2．显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。 3．该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，不是购房者张某可以完全确定的。

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