M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑

【名词&注释】

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[多选题]M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m²，占用土地面积12480m²，该写字楼除10000m²自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。 经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为2300元／m²(建筑面积)，房屋耐用年限为60年，残值率为2％。该写字楼现时出租部分的月租金为60元／m²(建筑面积)，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10％，出租经营过程中的营业税为年租金的5％，维修费为重置价的2％，管理费为年租金的3％(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0．2％，房产税为原造价70％的1．2％。目前该类物业的建筑造价为2500元／m²，房屋还原利率及土地还原利率分别为8％和6％。 请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。

A. 1．适用公式 土地价格=土地纯收益／土地还原率×[1-1／(1+土地还原率)土地收益年期] 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率 2．计算步骤 (1)选择计算方法。根据题意，估价对象为有收益土地，适用于收益还原法评估。 (2)计算房地年总收益。采用客观租金，写字楼自用部分也应计算收益。即： 房地建筑面积月租金=60+5=65(元／m²) 房地年总收益=建筑面积月租金×月份数×建筑面积×(1-空置率) =65×12×15000×(1-10％)=1053(万元) (3)计算房地年总费用。 年营业税=房地年总收益×5％=1053×5％=52．65(万元) 年管理费=房地实有建筑面积总租金×3％ =65×12×15000×3％=35．1(万元) 年维修费=重置价×2％=2500×15000×2％=75(万元) 年保险费=重置价×0．2％=2500×15000×0．2％=7．5(万元) 年房产税=原造价×70％×1．2％ =2300×15000×70％×1．2％=28．98(万元) (这里取原造价，即2300元／m²) 房屋年折旧费=(房屋重置价-残值)／49 =(2500-0)×15000／49=76．53(万元)(残值为零) 房地年总费用=营业税+管理费+维修费+房产税+房屋年折旧费 =52．65+35．1+75+7．5+28．98+76．53=275．76(万元) (4)计算房地年纯利益。 房地年纯收益=总收益-总费用=1053—275．76=777．24(万元) (5)计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-房屋年折旧费×已使用年期 =2500×15000-765300×2=3596．94(万元) (6)计算房屋年纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 =3596．94×8％=287．76(万元) (7)计算土地年纯收益。 土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益 =777．24-287．76 =489．48(万元) (8)计算2004年11月1日的土地使用权价格。 土地使用权价格=(土地年纯收益／土地还原率)×[1-1／(1+土地还原率)[~n.gif]] =(489．48／6％)×[1-1／(1+6％)[~46.gif]]=7599(万元) 单位面积地价=75990000元／12480 =6089(元／m²)

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学习资料：

[多选题]影响地价的区域因素包括( )。

A. 地价政策
B. 交通条件
C. 环境质量
D. 土地使用年限
E. 国家制度

[单选题]在市场地价的容积率修正中，容积率修正以城镇规划规定为标准，用( )计算容积率修正系数。

A. 区域容积率
B. 小区容积率
C. 楼房容积率
D. 城市容积率

[多选题]我国目前地籍管理的主要内容包括土地调查、( )等。

A. 地籍测量
B. 土地登记
C. 土地统计
D. 地籍档案管理
E. 土地统计组织

[多选题]根据《中华人民共和国担保法》的规定，( )等不能作为保证人。

A. 企业
B. 企业法人的分支机构
C. 公立医院
D. 土地估价师协会

[多选题]马克思在《资本论》中提到的利息率包括( )。

A. 平均利息率
B. 资本投在有息证券上的利息率
C. 借贷资本的利息率
D. 资本增值率
E. 纯利息率

[单选题]每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的( )倍。

A. 10
B. 15
C. 20
D. 30

[多选题]根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有( )。

A. 能直接反映地租地价的资料
B. 土地征用拆迁中涉及的费用资料
C. 房地产交易、出租中包含的地价资料
D. 企业经营活动中利用土地效益资料
E. 基准地价表

[单选题]企业甲有住宅用地5000m²，现与开发商乙达成协议联建住宅，建设资金均由开发商乙出。预计该住宅项目容积率1.6，住宅单位建筑面积的造价为1500元/米²，税费为建筑造价的4%。建成后，企业甲分得总建筑面积的60%，开发商乙获得总建筑面积的40%。则相当于企业甲以( )元/米2的地面价格出资。

A. 1498
B. 2340
C. 3600
D. 3744

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