2005年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七

【名词&注释】

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[多选题]2005年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地，土地总面积10000m²，批准用途为居住，使用年限70年。土地形状规则，宗地修建性详细规划主要控制指标为：2．0≤建筑容积率≤3．0，40％≤建筑覆盖率≤50％。根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来3～4年房地产市场价格年平均上涨比率为2％，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2．8，平均建筑覆盖率31％，平均开发周期2年，建成后即可全部售出，楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元／m²。楼层在8层以下的多层商品房平均售价为6000元／m²，平均建筑费和专业费1000元／m²，贷款年利率6％，销售税费一般为房地产总价的6％，开发利润率一般为房地产总价的30％。

根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有( )。

A. 收益还原法
B. 市场比较法
C. 剩余法
D. 成本逼近法

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学习资料：

[多选题]依据中心地理论，被认为是最便利的效率、最高的交通网络，也是最有可能在现实社会中出现的是行政原则下的中心地体系。( )

A. 错

[多选题]甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800m²，经开发于2002年6月建成一座建筑面积为950m²的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司于2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。 评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元／m²(建筑面积)，管理费支出为租金的5％，年支付各项税金平均为35元／m²(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。 假定该写字楼建筑物的重置价为1600元／m²，残值为零，年支出维修费为重置价的2％，年支出保险费为重置价的0．2％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。

A. 1．解题思路与方法选用 估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法进行评估。 2．解题步骤 (1)计算房地年总收益。 50×950×12=570000(元) (2)计算房地年总费用。 ①管理费=50×950×12×5％=28500(元) ②维修费=1600×950×2％=30400(元) ③保险费=1600×950×0．2％：3040(元) ④税金：35×950=33250(元) ⑤折旧费=1600×950／(50-1)=31020(元) ⑥房地年总费用=①+②+③+④+⑤ =28500+30400+3040+33250+31020 =126210(元) (3)计算建筑物年纯收益。 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率 =(建筑物重置价-年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率 =(1600×950-31020×4)×8％ =111674(元) (4)计算土地年纯收益。 土地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用-建筑物年纯收益 =570000-126210-111674 =332116(元) (5)计算2006年6月的土地点价格。 [JZ207_292.gif] 土地单位价格：5133129／800=6416(元／m²) (6)建筑物现值。 建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×已使用年限 =1600×950-31020×4 =1395920(元) (7)土地及建筑物一体总价格。 土地及建筑物一体总价格=土地总价格+建筑物现值 =5133129+1395920 =6529049(元) =653(万元) 土地及建筑物一体单价：6529049／800=8161(元／m²)

[单选题]现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下：临街建有一栋7层综合楼，其中地上2层出租给某百货公司做超市，3～4层为甲自用办公用房，综合楼后有3栋单层生产车间为甲自用。在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是( )。

A. 遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估
B. 若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估
C. 在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估
D. 若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估

[单选题]某住宅小区的平均月租金为21元／m²，年总费用为72元／m²，房地产总价为3000元／m²，土地还原利率为4％，该小区土地楼面价格为900元／m²，则建筑物还原利率为( )。

A. 5．23％
B. 6．43％
C. 6．86％
D. 7．21％

[单选题]土地利用总体规划附图不包括( )。

A. 规划现状图
B. 专题规划图
C. 规划分析图
D. 控制性详细规划图

[单选题]基本农田标准化的要求中，5年内示范区基本农田经过土地整理面积达到( )万亩以上。

A. 3
B. 5
C. 10
D. 20

[多选题]企业近日以国家出租方式取得某办公用地使用权，约定租期10年，期内租金不进行调整。目前实际支付的年租金为10万元，如果目前同类用地市场的年租金为13万元，承租土地使用权的还原率为5％，则承租土地使用权价格为23万元。( )

A. 对

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