某商场的建筑面积6000m[~2.gif]，土地使用期限40年，从2008年10

【名词&注释】

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[多选题]某商场的建筑面积6000m²，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变)，每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10分)

A. (1)求解2013年10月1日再次抵押价值 再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款 1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值 抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：[JZ555_289_1.gif]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为： [JZ555_289_2.gif] 2)求解已抵押贷款余额 利用公式[JZ555_289_3.gif]，利用公式[JZ555_290_1.gif]可得已抵押贷款余额[JZ555_290_2.gif] 3)2013年10月1日再次抵押价值=5827.28-455.08/0.5-0=4917.12(万元) (2)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式) [JZ555_290_3.gif] 另一种解法： [JZ555_290_4.gif] (3)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式) 利用公式[JZ555_290_5.gif]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为[JZ555_290_6.gif]，减去已抵押贷款余额[JZ555_290_7.gif]，可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6071.48万元。

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学习资料：

[多选题]土地实物因素包括（ ）。

A. 面积
B. 形状
C. 地形
D. 土壤
E. 位置

[单选题]随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（ ）形式越来越得到普遍应用。

A. 长期投资、实物投资和直接投资
B. 长期投资、间接投资和实物投资
C. 短期投资、实物投资和金融投资
D. 短期投资、间接投资和金融投资

[单选题]下列关于商业信用，表述不正确的是( )。

A. 商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式
B. 企业间商品赊销属于商业信用
C. 预付货款不属于商业信用
D. 在发生商业信用过程中，一般要"立字为据"作为债权债务关系的证明

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