某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商

【名词&注释】

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[多选题]某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间转让；实例C是相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为"L"形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。 请问： 1．四个交易实例是否可以选作可比实例？ 2．四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？

A. 评分要点： 1．四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2分） 2．(1)对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。（2分）（或调整至完整权利状态下的价格） (2)对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（2分） (3)对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。（2分）（或测算合并后的增值收益） (4)对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。（2分）

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学习资料：

[单选题]房地产拍卖业务主要还是来自（ ）委托。

A. 个人
B. 公司法人
C. 司法机关
D. 法院

[多选题]在房地产估价中一般所说的价值，是指交换价值。( )

A. 对

[多选题]价格实质上是在市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。（ ）

A. 对

[多选题]下列哪些难以采用比较法估价（ ）。

A. 特殊厂房
B. 普通住宅
C. 存量成套住宅
D. 博物馆
E. 在建工程

[多选题]禁止参与竞买规则中，禁止委托人参与竞买即禁止委托人参与自己委托拍卖标的的竞买。

A. 对

[单选题]工程建设定额的特点中，（ ）反映了统一的意志和统一的要求。

A. 科学性
B. 权威性
C. 系统性
D. 稳定性

[多选题]质权的特征包括（ ）。

A. 质权是一种担保物权
B. 质权是一种用益物权
C. 质权的标的物只能是动产或财产权利
D. 质权须转移质物的占有
E. 质权是就质物优先受偿的权利

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