土地估价师2024年试题案例分析题解析(04.19)

1. [多选题]阿兰索将买价曲线定义为一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线。( )

A. 对

2. [多选题]土地的经济特性有( )。

A. 土地永续利用的相对性
B. 土地经济供给的稀缺性
C. 土地用途变更的困难性
D. 土地报酬递增的可能性
E. 土地利用后果的社会性

3. [多选题] A房地产公司于2013年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2013年3月ia开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2014年5月1日才开始动工建设。同时A房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。

经同意，A房地产公司改变该项目部分土地用途，根据《城市房地产管理法》，必须( )。

A. 变更或重新签订出让合同
B. 不需变更或重新签订出让合同
C. 相应调整地价款
D. 不用调整地价款

4. [多选题]划拨建设用地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定年期，出租人因此失去建设用地使用权。( )

A. 错

5. [多选题]下列关于建筑区划内的道路、绿地、车位、车库等，表述不正确的是( )。

A. 建筑区划内的道路，全部属于业主共有
B. 建筑区划内的绿地，全部属于业主共有
C. 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有
D. 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足物业管理企业的需要
E. 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

6. [多选题]《森林法》规定，拒不补种树木或者补种不符合国家有关规定的，由林业主管部门代为补种，所需费用由违法者支付。( )

A. 对

7. [单选题]《征地统一年产值标准测算指导性意见（暂行）》规定，统一年产值标准应设定基准时点，一般( )年调整一次。

A. 1
B. 3
C. 3～5
D. 10

8. [单选题]根据营业税起征点的幅度规定，个人按期纳税的，为月营业额( )元。

A. 500
B. 5000～20000
C. 10000～20000
D. 20000～50000

9. [多选题]在放债还债、支付工资以及交纳税款等场合，货币就是一种流通手段。( )

A. 错

10. [单选题]长江铝业公司是一家国家一级大型国有企业，因建职工家属楼需要向上级主管部门^{(applied by super administrative departm)}申请划拨土地65亩，在发给其国有土地使用证^{(land use certificate)}后，其又以1500万元的价格转让给房地产公司，现国家依法把土地使用权收回。

本例中长江铝业公司能否转让其土地使用权及理由( )。

A. 能，因为其合法取得
B. 不能，因为其手续不合法
C. 不能，因为其为划拨取得
D. 不能，因为其改变了土地用途

11. [多选题]市场经济的实质，是通过市场机制合理分配各种资源，以满足人们有支付能力的需要。( )

A. 对

12. [多选题]成本逼近法不适用于( )。

A. 新开发土地估价
B. 建成区域或已开发的土地估价
C. 工业用地估价
D. 商业及住宅用地的估价
E. 公园及公共建筑土地估价

13. [多选题]对土地权利资料的分析要注意( )。

A. 合法性
B. 现有的情况资料
C. 相关界定和限制
D. 证载土地使用年限是否合法
E. 合理性

14. [单选题]土地价格水平由同一供需圈内具有( )的替代性土地的价格所决定。

A. 相同区域
B. 相同性质
C. 相同级别
D. 相同用途

15. [多选题]外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。( )

A. 对

16. [多选题]待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。 估价要求 某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。 估价过程 （1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。 （2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。 （3）市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。 （4）求取地价。

A. 地价测算公式如下： 地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润 ①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。 不动产出租年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元） 不动产总价=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元） ②建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元） ③总利息=地价×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地价+872792（元） 利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。 ④开发商利润=19746401×15%=2972737（元） ⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。 ⑥将上述各项数据代入公式，即 地价=19818245-8000000-（0.2544×地价+872792）-2972737 地价=7900872/1.2544=6298527（元） ⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。 开发商所能投标的最高地价款=6298527/（1+3%）=6115075（元） 测算方式二、利息中不计地价款的利息 不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同，因此有： ①不动产总价=19746401（元） ②建筑费及专业费=8000000（元） ③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元） ④开发商利润=2972737（元） ⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格 开发完成时地价=①-②-③-④ =19746401-8000000-872792-2972737 =7900872（元） ⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则，场地当前价格=7900872/（1+12%）2=6298527（元） ⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/（1+3%）=6115075（元）

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