某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格

[多选题]某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例(宗地A、B、C、D)，整理后见下表。 [JZ207_273.gif] [JZ207_274.gif] (1)此外，估价师还获取了以下资料和信息。 ①根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0．5个百分点。 ②如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3％和5％。 ③以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少1km，价格对比指数减少(或增加)2％。 ④以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)1％。 ⑤以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”，价格对比指数增加(或减少)2％。 ⑥假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1％。 ⑦假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2％。 ⑧宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略。 ⑨假定宗地形状分为不规则、较规则、规则3个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2％。 ⑩以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0．1，其价格对比指数增加(或减少)0．5％。 ⑾该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。 ⑿征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／m²征收；征地开垦费，按10元／m²计收。 ⒀该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元／m²；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为15％，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30％，年贷款利息率为6．57％，土地还原利率为6％。 (2)请根据上述资料和素材完成如下任务。 ①假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。 [JZ207_275.gif] ②根据上述资料，以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0．5)。

A. 1．方法选择 市场比较法和成本逼近法。 2．解题思路 “因素条件价格对比指数表”部分，根据条件比较确定指数；地价计算部分先分别用市场比较法和成本逼近法求出单位地价，然后综合计算确定单位地价。 3．计算过程 1)编制“因素条件价格对比指数表” 有关信息，如下表所示。 [JZ207_278_01.gif] 2)市场比较法 由于D宗地交易期日与待估宗地的估价期日相差超过3年，排除。 [JZ207_278_02.gif] [JZ207_279_01.gif] =467．02(元／m²) [JZ207_279_02.gif] [JZ207_279_03.gif] =459．38(元／m²) [JZ207_279_04.gif] =481．26(元／m²) 待估宗地单价=(467．02+459．38+481．26)／3 =469．22(元／m²) 或：待估宗地单价=(478．69+459．38+481．26)／3 =473．11(元／m²) 3)成本逼近法 (1)取得费。 土地补偿费、安置补偿费=2000×30／666．67=90(元／m²) 青苗及地上物补助费=2000／666．67=3(元／m²) (2)税费。 征地管理费=(90+3)×4％=3．72(元／m²) 耕地占用税=5元／m² 耕地开垦费=10元／m² (3)开发费。 土地开发费=150元／m² (4)利息。 利息=(土地取得费+税费)×[(1+利息率)²-1]+土地开发费×[(1+利息率)¹-1] =(93+18．72)×[(1+6．57％)²-1]+150×[(1+6．57％)¹-1] =25．02(元／m²) (5)利润。 利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×15％ =(93+150+18．72)×15％=39．26(元／m²) (6)增值。 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×30％ =(93+150+18．72+25．02+39．26)×30％ =97．80(元／m²) (7)无限年期单价。 无限年期单价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 =93+150+18．72+25．02+39．26+97．80 =423．80(元／m²) (8)有限年期单价。 年期修正系数=[1-1／(1+6％)[~50.gif]]=0．9457 有限年期单价=无限年期单价×年期修正系数=423．80×0．9457=400．79(元／m²) 4)评估宗地价格 评估价格=市场比较法评估单价×权重+成本逼近法评估单价×权重 =469．22×0．5+400．79×0．5 =435(元／m²) 或：评估价格=市场比较法评估单价×权重+成本逼近法评估单价×权重 =473．11×0．5+400．79×0．5 =437(元／m²)