某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根

【名词&注释】

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[多选题]某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。 经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000m²，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2．4。该办公楼建成后，预计售价为11000元／m²，开发期为2年，建筑费为4500元／m²，专业费和不可预见费分别为建筑费的5％和3％，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15％；税金为房地产售价的6％，年贷款利率为8％，土地还原利率为6％。 W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元／亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物1年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4％征收；耕地占用税按5元／m²计收；耕地开垦费按10元／m²计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元／m²，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15％，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元／m²，住宅用地土地出让金最低不得低于300元／m²，商业用地出让金最低不得低于600元／m²。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元／m²，住宅用地土地出让金最低不得低于500元／m²，商业用地出让金最低不得低于930元／m²。 1．请测算老厂区用地在规划用途条件下法定最高年期的土地使用权单价和总价。 2．经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60％给予补偿，试问该企业最高可以得到多少补偿? 3．该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可以购买的土地面积是多少?

A. 1．适用公式 (1)老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式为： 土地价格=开发完成后的楼价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-利润-销售税费 (因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费) (2)老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式： 划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金 (3)工业开发区土地市场价格评估公式： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 2．计算步骤 1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格老厂区用地属待开发土地，适用于剩余法评估。 (1)确定最有效利用方式。根据规划，老厂区规划用途为商务办公，即为最有效利用方式。 (2)计算开发后的不动产总价。 不动产总价=11000×2．4×3000=7920(万元) (3)计算建造成本。 建筑费用=4500×2．4×3000=3240(万元) 专业费=3240×5％=162(万元) 不可预见费=3240×3％=97．2(万元) 建筑成本合计=3240+162+97．2=3499．2(万元) (4)计算开发利润。 利润=7920×15％=1188(万元) (5)计算投资利息。 投资利息=地价×[(1+8％)²-1]+3499．2×45％×[(1+8％)[~1.5.gif]-1]+3499．2×55％×[(1+8％)[~0.5.gif]-1] =0．1664×地价+192．69+75．5 =0．1664×地价+268．19 (6)计算税费。 税费=7920×6％=475．20(万元) (7)计算地价。 地价=7920-3499．20-1188-0．1664×地价-268．19-475．2 地价=2134．30(万元) 单位面积地价=2134．3／3000=7114．30(元／m²) 2)测算该企业可得到的补偿 根据题意，应按规划条件下划拨土地使用权价格的60％对企业给予补偿，W市商业用地的最低出让金为930元／m²，其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格后扣减出让金。 即： 划拨土地使用权价格=7114．3-930=6184．30(元／m²) 补偿金额=60％×6184．30×3000=1113．17(万元) 该企业最高可以得到1113．17万元的补偿。 3)计算可以购置的开发区土地面积 (1)用成本逼近法测算开发区的单位面积地价。 ①计算土地取得费及税费。 土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即： 最高补偿标准=1800×30=54000(元／亩)=81(元／m²) 青苗补偿及地上物补偿=1800／666．67=2．70(元／m²) 征地费合计=81+2．70=83．70(元／m²) 征地管理费：83．70×4％=3．35(元／m²) 耕地占用税=5元／m² 耕地开垦费=10元／m² 合计土地取得费及税费=83．7+3．35+5+10=102．05(元／m²) ②土地开发费。 土地开发费=60元／m² ③投资利息。 投资利息=102．05×8％+60×1／2×8％=10．56(元／m²) ④投资利润。 投资利润=(102．05+60)×15％=24．31(元／m²) ⑤计算50年期成本价格。 50年期价格=(102．05+60+10．56+24．31)×[1-1／(1+6％)[~50.gif]]=186．23(元／m²) ⑥计算土地增值。 根据题意，这里土地增值收益取50年期土地出让金，最低为150元／m²。 ⑦计算单位面积地价。 单位面积地价=186．23+150=336．23(元／m²) 即：开发区50年期的工业用地土地使用权价格为336．23元／m²。 (2)计算可以购置的土地面积。 可购置土地面积=1113．174／336．23=33107．52(m²) 换算成亩=33107．52／666．67=49．66(亩) 即：该企业获得的补偿款可以购置49．66亩的工业开发区土地。

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学习资料：

[单选题]自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m²以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的( )以上。

A. 60%
B. 70%
C. 80%
D. 90%

[多选题]《土地复垦条例》规定，土地复垦激励措施包括( )。

A. 退还已经缴纳的耕地占用税
B. 属于无使用权人的国有土地的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给投资单位或者个人长期从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产
C. 自行将损毁土地复垦为耕地的，由县级以上地方人民政府给予补贴
D. 县级人民政府将历史遗留损毁和自然灾害损毁的建设用地复垦为耕地的，可以作为本县内进行非农建设占用耕地时的补充耕地指标
E. 县级以上地方人民政府将历史遗留损毁和自然灾害损毁的建设用地复垦为耕地的，可以作为本省、自治区、直辖市内进行非农建设占用耕地时的补充耕地指标

[多选题]根据我国当前土地储备工作实施的特点，将土地纳入储备的方式主要包括( )。

A. 与原土地使用人签订土地使用权转让协议
B. 经有批准权限的人民政府批准，无偿收回土地
C. 在办理农用地转用、土地征收批准手续后直接征收集体土地
D. 参与人民法院依法拍卖土地资产的活动，通过竞买方式取得土地
E. 经有批准权限的人民政府批准，对原土地使用权人依法予以补偿后收回

[单选题]在城镇土地定级因子中，道路通达度是指( )。

A. 道路的宽度
B. 道路对某特定土地区位的影响程度
C. 道路车道数
D. 道路在城镇交通中的地位和作用

[单选题]楼面地价和地价存在一定的关系，如果简化用数学式表示，( )最为准确。

A. 单位地价／总建筑面积
B. 总地价／土地总面积
C. 单位地价／容积率
D. 总地价／建筑物占地面积

[多选题]影响土地利用的因素主要有( )。

A. 自然因素
B. 社会因素
C. 行政因素
D. 人员因素
E. 经济因素

[单选题]在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的( )提出用地申请。

A. 市、县人民政府
B. 市、县人民政府规划行政主管部门
C. 市、县人民政府建设行政主管部门
D. 市、县人民政府国土资源行政主管部门

[单选题]《确定土地所有权和使用权的若干规定》规定，连续使用不满20年，或者虽满20年但在20年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由( )根据具体情况确定土地所有权。

A. 市级以上地方人民政府土地管理部门
B. 县级以上地方人民政府
C. 县级以上地方人民政府土地管理部门
D. 乡级以上地方人民政府

[单选题]房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高( )m以上的永久性建筑。

A. 2.0
B. 2.20
C. 2.30
D. 2.40

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