甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用

【名词&注释】

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[多选题]甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积38为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。 评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元／建筑平方米，管理费支出为租金的5％，年支付各项税金平均为35元／建筑平方米。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。 假定该写字楼建筑物的重置价为1600元／平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的2％，年支出保险费为重置价的0.2％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算（需提供总价和单价）。

A. 1.解题思路与方法选用 估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。 2.解题步骤 （1）计算房地年总收益 50×950×12=570000（元） （2）计算年总费用 ①年管理费=50×950×12×5％=28500（元） ②年维修费=1600×950×2％=30400（元） ③年保险费=1600×950×0.2％=3040（元） ④年税金=35×950=33250（元） ⑤年折旧费：1600×950／（50-01）=31020.41（元） ⑥年总费用：①+②+③+④+⑤ =28500+30400+3040+33250+31020 =126210（元） （3）计算建筑物年纯收益 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率 =（建筑物重置价-年折旧费×已使用年限）×建筑物还原率 =1600×950-31020×4）×8% =111674（元） （4）计算土地年纯收益 土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益 =570000-126210-111674 =332116（元） （5）计算2006年6月的土地价格 土地总价格： [2010TDGJSW_2_(5).gif] P=A/R×[1-1/（1+r）n]=332116/6%×[1-1/（1+6%）45]=513（万元） 土地单位价格：5133129÷800=6416（元／平方米） （6）建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价－年折旧费×已使用年限 =1600×950－31020×4 =1395920（元） （7）土地及建筑物一体总价格： 土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值×建筑物面积 =5133129+1395920 =6529049（元）=652（万元） 土地及建筑物一体单价：6529049÷800=8161（元／平方米）

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[多选题]下列房地产经营风险中，属于总体风险的是( )。

A. 政治风险
B. 人事风险
C. 经济风险
D. 经营风险

[单选题]根据《关于规范土地登记的意见》（国土资发［2012］134号）规定，土地登记的用途应当按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)( )级类填写。

A. 一
B. 二
C. 三
D. 四

[多选题]建筑工程概算可采用( )的方法编制。

A. 概算定额
B. 概算指标
C. 类似工程预(决)算
D. 施工图预算

[多选题]在会计核算中，凡是涉及诉讼的财产，均不得计入企业资产。( )

A. 错

[多选题]住宅建筑密度取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，与( )等有密切关系。

A. 建筑间距
B. 建筑层数
C. 建筑层高
D. 建筑排列方式

[单选题]某写字楼可出租面积为建筑面积的65％，单位可出租面积的年租金1800元／m²，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元／m²。

A. 2769
B. 2570
C. 1080
D. 1170

[多选题]统计资料整理既是统计调查的延伸，又是统计设计的前提。( )

A. 错

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