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待估宗地为七通一平的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,允

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    布丁学网发布"待估宗地为七通一平的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,允"考试试题下载及答案,更多土地估价师的考试试题下载及答案考试题库请访问布丁学网建筑工程频道。

  • [多选题]待估宗地为七通一平的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为8000平方米,土地使用权年限为50年,现在招标出让。 估价要求 某开发公司希望参与此地块投标,要求估算其目前所能投标的最高地价额。 估价过程 (1)选择估价方法。该宗地为待开发空地,适宜采用剩余法进行估价。 (2)确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求,该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。 (3)市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示,该项目建设开发周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元,建筑费和专业费第一年投入总额的40%,第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%,当地不动产综合还原率为8%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%,该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。 (4)求取地价。

  • A. 地价测算公式如下: 地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润 ①测算不动产总价,采用收益还原法,使用年期为50年,开发期2年,可取得收益年限为48年。 不动产出租年纯收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元) 不动产总价=1620000/8%[1-(1+1/1+8%)48]=19746401(元) ②建筑费及专业费=1000×8000=8000000(元) ③总利息=地价×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地价+872792(元) 利息计算采用复利计算,计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期,计息期为2年,专业费和建筑费的投入是持续不断的,在计息时,假设各年内建筑费和专业费均匀投入,因此,年度投入量在当年的平均投入期限为半年,第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。 ④开发商利润=19746401×15%=2972737(元) ⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。 ⑥将上述各项数据代入公式,即 地价=19818245-8000000-(0.2544×地价+872792)-2972737 地价=7900872/1.2544=6298527(元) ⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用,因此,开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。 开发商所能投标的最高地价款=6298527/(1+3%)=6115075(元) 测算方式二、利息中不计地价款的利息 不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同,因此有: ①不动产总价=19746401(元) ②建筑费及专业费=8000000(元) ③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=592949.1+279842.5=872792(元) ④开发商利润=2972737(元) ⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格 开发完成时地价=①-②-③-④ =19746401-8000000-872792-2972737 =7900872(元) ⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格,即两年后的价格,则,场地当前价格=7900872/(1+12%)2=6298527(元) ⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/(1+3%)=6115075(元)

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  • [多选题]A市为地价动态监测试点城市,按技术规范的要求,该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别,每个土地级别各划分为三个地价区段,各级别土地面积、地价区段编号等具体信息见下表。 面积:平方千米;价格:元/平方米 [2010TDGJSW_1_1.gif] 绪表 [2010TDGJSW_1_2.gif] 请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算(计算保留整数): 1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出J001的计算过程,并将全部结果在答题卡上制作成表格(表格式样如下); (表格式样) 一季度 二季度 三季度 四季度 J001 J009 2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值; 3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值; 4.以2007年第一季度为基期,并设定基期指数为100,计算一级地当年各季度定基地价指数
  • A. 1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值(列出J001的计算过程, 并将全部结果制作成表格(表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季度四列)) J001地价水平值计算式如下: J001地价水平值=(1200+ 1100)/2=1150(元/平方米) 各季度各区段地价水平值计算结果表 [2010TDGJSW_1_3.gif] 2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值,列出计算式 一级地价水平值=(1150 ×0.2 +1000 ×0.2 +1050×0.2)/(0.2+0.2 +0.2)=1067(元/平方米) 二级地价水平值= (675 ×0.6+600×1.2 +750 ×0. 6)/(0.6+1.2 +0.6)=656(元/平方米) 三级地价水平值= (500×1+520×1.5 +450×1.5)/(1+1.5+1.5) =489(元/平方米) 3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值 整体地价水平值= (1150×0.2+1000×0.2+1050 ×O.2+675×0.6 +600× 1.2+750×0.6+500×1 +520×1.5 +450×1.5)/(0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+0.6+1+1.5+1.5) =596(元/平方米) 4.以2007年第一季度为基期,并设定基期指数为100,计算一级地当年各 季度定基地价指数 一季度地价水平值= 1067(元/平方米) 二季度地价水平值=(1150×xO. 2+lOOO×O.2+1050 ×x0.2)/(0.2 +0.2+0.2) =1067(元/平方米) 三季度地价水平值= (1190 ×O.2+1080 ×O.2+1120 ×xO.2)/(0.2+0.2+0.2) =1130(元/平方米) 四季度地价水平值=(1190×0.2+1080 ×O.2+1120×0.2)/(0.2 +0.2+0.2)=1130(元/平方米) 2007年一季度定基地价指数:100 二季度定基地价指数:1067/1067×100:100 三季度定基地价指数:1130/1067×100:106 四季度定基地价指数:1130/1067×100= 106

  • [单选题]下列占用耕地的情形中,不免征耕地占用税的是( )。
  • A. 专用铁路建设
    B. 新建部队军事设施
    C. 新建学校
    D. 机场停机坪建设

  • [单选题]某医院计划在2006年底通过出让方式取得一宗土地使用权用于扩建门诊大楼,如果能按计划获得土地,根据我国法律有关规定,在出让合同中国有土地使用时间最晚能签到( )年底。
  • A. 2046
    B. 2056
    C. 2066
    D. 不设定年期

  • [多选题]国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。( )
  • A. 对

  • [多选题]国家是土地产权的主体,有时甚至是唯一的主体。( )
  • A. 对

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