2023年房地产估价师冲刺密卷专家解析(10.09)

1. [单选题]《中华人民共和国招标投标法》规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向（ ）个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。

A. 1
B. 3
C. 5
D. 10

2. [多选题]张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满。

以下关于刘某与甲银行签订的房地产抵押合同，表述错误的是（ ）。

A. 该房地产抵押合同是其债权债务合同的从合同
B. 其债权债务的主合同无效，不影响该房地产抵押合同的效力
C. 该房地产抵押合同中，可以约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容
D. 如果抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人

3. [多选题] 2008年8月～2010年8月，H市B房地产开发公司在H市城市规划区内，通过合法手续，建成C商品住宅小区。建成后，王某购买了该小区住房一套，并签订了购房合同。建设中，B房地产开发公司利用在建工程贷款取得部分建设资金，并于该项目竣工验收合格之前，还清了全部贷款。同时B房地产开发公司还利用商品房预售取得了部分建设资金，购房户高某采取预售商品房抵押的方式，与B房地产开发公司签订了购房合同。

按照规定，对于高某个人购买的商品房，应办理商品房( )登记。

A. 房屋抵押权登记
B. 初始土地登记
C. 房屋所有权初始登记
D. 房屋所有权转移登记

4. [单选题] 2014年10月，W市A房地产开发公司在B市城市规划区内通过出让方式取得一住宅项目建设用地使用权。2015年5月1日，建成东方花园住宅小区，并通过竣工验收。A房地产开发公司委托C房地产经纪有限公司代为预售。在建设期间通过商品房预售方式，W市市民李某利用现款方式购买了该小区住房一套，陈某在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，并分别签订了商品房预售合同。 据此背景，回答下列问题：

该住宅小区项目，不可能采取的建设用地使用权方式是（ ）。

A. 划拨
B. 挂牌出让
C. 拍卖出让
D. 招标出让

5. [多选题]物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（ ）

A. 对

6. [单选题]( )是指由寡头垄断行业中占支配地位的厂商根据利润最大化原则确立产品的售价，其余规模小一些的厂商根据已确立的价格确定各自的产销量。

A. 支配型价格领先
B. 成本最低型价格领先
C. 成本最高型价格领先
D. 晴雨表型价格领先

7. [多选题]超额利润有（ ）三种。

A. 创新利润
B. 风险利润
C. 垄断利润
D. 正常利润
E. 平均利润

8. [多选题]在完全竞争的要素市场上，生产要素的市场价格是由市场的供求关系所决定的。

A. 对

9. [单选题] 2011年5月，W市具有二级资质的A房地产开发公司，准备利用其办公大楼，向B国有商业银行申请抵押贷款，B国有商业银行要求A房地产开发公司办理有关的保险手续，W市C保险公司为A房地产开发公司办理了保险手续，在办理保险手续前，C保险公司委托具有三级资质的D房地产估价公司对该办公大楼进行了保险价值评估。经评估，该办公大楼评估价值为190万元。根据上述背景，请回答下列问题：

该办公大楼评估价值为190万元，根据规定，D房地产估价公司应收房地产估价费为( )元。

A. 3000
B. 5000
C. 7250
D. 8250

10. [多选题]融资租赁的特征包括( )。

A. 所有权与使用权分离
B. 所有权与使用权不分离
C. 以分期支付租金方式偿还本息
D. 租赁双方是以合同为基础的经济关系
E. 融资与融物相结合

11. [多选题]债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是项目投资形成的可分配利润和协议中所规定贷款的有关费用。

A. 错

12. [多选题]在房地产评估中，下面哪些可列为估价目的( )。

A. 土地所有权转让
B. 租赁
C. 企业合资
D. 房地产估价纠纷

13. [多选题]有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。

A. 不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B. 资本化率的求取
C. 市场法中市场状况修正
D. 不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
E. 成本法中利润率的求取

14. [多选题]一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及( )。

A. 估价师声明
B. 估价假设和限制条件
C. 估价特殊说明
D. 估价技术报告
E. 估价结果报告

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