某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000m

【名词&注释】

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[多选题]某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000m²的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2．5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下： (1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000m²。其中，1～4层为商场，建筑面积10000m²；8层为设备层，建筑面积为1000m²；其余层为写字楼，建筑面积14000m²。写字楼中2层自用，建筑面积2000m²。 (2)该不动产预算投资2400元／m²，开发建设周期预计2年，第一年投入60％，第二年投入40％，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5．5元，写字楼为每平方米建筑面积3．5元。 估价师对市场进行调查获得一些资料： (3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元／m²，经估算，本项目投资总量为6250万元。 (4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5．0元／m²，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。 (5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10％、8％和12％。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0．2％。 (6)当地土地还原率为8％，综合还原率为10％(已考虑建筑物每年的折旧损失因素)；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10％，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30％。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1％，有关的银行存款年利率为6．5％，贷款年利率为10％。 请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。

A. 1．解题思路 根据所给资料，首先采用收益还原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估该宗地于评估期日的价格。 2．计算步骤 (1)计算房地产总价 1)该建筑物房地产年总收益为30000000元。 2)求取该建筑房地产总费用： 管理费、维修费、税金为8000000元。 保险费=建安造价×0．2％=62500000×0．2％=125000(元) 总费用=管理费+维修费+保险费+税金 =8000000+125000 ＝8125000(元) 3)房地产总纯收益＝30000000－8125000 ＝21875000(元) 4)房地产总价格＝[JZ207_247_4_2_4.gif] ＝[JZ207_247_4_2_4_1.gif] ＝216085986．8(元) (2)计算土地价格 1)总建筑成本＝建筑总面积×建安造价＝62500000(元)。 2)估算房地产开发利息： 房地产开发利息＝土地取得费用×[(1＋10％)²－1]＋60％×6250×[(1＋10％)[~1.5.gif]－1]＋40％×6250×[(1+10％)[~0.5.gif]－1] ＝0．21×土地取得费用＋6983586．19(元) 3)估算房地产开发利润： 投资回报率＝(土地取得费用＋开发成本)×30％ ＝(土地取得费用＋62500000)×30％ ＝0．3×土地取得费用＋18750000(元) 4)估算房地产销售税费： 销售税费＝售价×10％＝216085986．8×10％＝21608598．68(元) 5)估算待估宗地价格： 土地取得费用＝房地产总价－开发成本－利息－利润－税费 ＝216085986．8－62500000－(0．21×土地取得费用＋6983586．19)－(0．3×土地取得费用＋18750000)－21608598．68 ＝106243801．90－0．51×土地取得费用 则：土地取得费用＝106243801．90－0．51×土地取得费用 土地取得费用＝70360243．69(元) 地价＝土地取得费用／(1＋购地税费) ＝70360243．69／(1＋1％) ＝6966(万元) 附：年期不同保留位数时的不同结果对照表 [JZ207_247_03.gif] [JZ207_248_01.gif]

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学习资料：

[单选题]《关于进一步调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综［2006］48号）规定，新增建设用地为( )。

A. 农用地和已利用地转为建设用地
B. 农用地和未利用地转为建设用地
C. 建设用地转农用地和已利用地
D. 建设用地转为农用地和未利用地

[单选题]下列各图中，( )正确地反映了土地的自然供给特征。

A. [JZ207_160_27_A.gif]
B. [JZ207_160_27_B.gif]
C. [JZ207_160_27_C.gif]
D. [JZ207_160_27_D.gif]

[单选题]按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度，房地产权利人转让房地产应当向( )规定的部门如实申报成交价。

A. 乡镇人民政府
B. 市、县人民政府
C. 县级以上人民政府
D. 省级以上人民政府

[单选题]根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是( )。

A. 当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势
B. 当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降
C. 当边际报酬等于平均报酬时，平均报酬最低
D. 当坐标原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，平均报酬率最高

[单选题]下列不是估价需明确的基本事项的是( )。

A. 估价的范围
B. 估价的目的
C. 估价的对象
D. 估价的时点

[多选题]某国有企业甲获准予2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m²，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m²，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m²，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。根据上述情况，回答1～5小题的问题。

该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m²，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应办理的手续有( )。

A. 依法获得土地补偿
B. 依法办理土地登记手续
C. 依法交纳土地占用费
D. 应依法交纳土地出让金

[单选题] 2014年3月，A房地产开发公司，在Z省W市B县县城内建设花园住宅小区。在未取得商品房预售许可证的情况下，就擅自进行商品房预售，对此，B县房地产主管部门对其进行了行政处罚，决定罚款10万元。B县工商行政管理部门对其虚假广告行为进行了查处。A房地产开发公司对B县房地产主管部门所作的行政处罚，申请了行政复议。请结合以上背景，回答以下问题。

按照规定，行政复议机关收到A房地产开发公司的行政复议申请后，应当在( )d内进行审查。

A. 3
B. 5
C. 7
D. 10

[多选题]甲通过转让获得一宗国有土地的土地使用权，并委托登记代理机构乙代办该宗地的变更登记手续，按照我国土地登记资料公开查询办法的有关规定，下列说法正确的是( )。

A. 甲有权查询该宗地的地籍调查表和土地登记卡
B. 乙有权查询该宗地的地籍调查表和土地登记卡
C. 乙只有在甲的陪同下才可查询该宗地的地籍调查表
D. 任何单位和个人都有权依公开查询办法查询该宗地的土地登记卡和宗地图
E. 国家安全机关在任何情况下，都有权查询该宗地的地籍调查表

[单选题]工业用地最适宜的地形坡度和地基承载力分别为( )。

A. 0.3%～1.5%、20～25t/m²
B. 0.3%～1.5%、15～20t/m²
C. 0.4%～2.0%、15～20t/m²
D. 0.4%～2.0%、20～25t/m²

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