2005年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七

【名词&注释】

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[多选题]2005年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地，土地总面积10000m²，批准用途为居住，使用年限70年。土地形状规则，宗地修建性详细规划主要控制指标为：2．0≤建筑容积率≤3．0，40％≤建筑覆盖率≤50％。根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来3～4年房地产市场价格年平均上涨比率为2％，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2．8，平均建筑覆盖率31％，平均开发周期2年，建成后即可全部售出，楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元／m²。楼层在8层以下的多层商品房平均售价为6000元／m²，平均建筑费和专业费1000元／m²，贷款年利率6％，销售税费一般为房地产总价的6％，开发利润率一般为房地产总价的30％。

根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰当的是( )。

A. 因为市场规范有序，有充足市场竞争性，遵循替代原则
B. 因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2％，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则
C. 实际建筑容积率2．8，建筑密度30％，符合最有效利用原则
D. 根据规划2．0≤建筑容积率≤3．0，40％≤建筑覆盖率≤50％，不符合最有效利用原则

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学习资料：

[多选题]根据《城镇土地估价规程》的规定，我国城镇基准地价评估的任务有( )。

A. 评估出不同区域、不同用地类型的基准地价
B. 分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系
C. 建立在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系
D. 建立城市地价动态监测体系
E. 建立城市地价分析体系

[多选题]城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为( )

A. 测算以货币形态的土地收益为主
B. 测算必须从企业利润入手
C. 测算统一以商服业利润为计算的标准
D. 宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性
E. 贡献原则

[多选题]国有建设用地供应的基本条件包括( )。

A. 符合规划
B. 符合国家的土地供应政策
C. 符合建设用地标准和集约利用的要求
D. 划拨方式供地必须符合新增建设用地符合农用地转用和征收条件
E. 划拨方式供地必须符合法定的出让用地条件

[多选题]《城市房地产开发经营管理条例》规定了( )情况造成的违约和土地闲置，可以不征收土地闲置费。

A. 因不可抗拒力造成开工延期
B. 因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的
C. 因开发商可预见性情况而延期动工开发的
D. 因动工开发必需的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的
E. 因动工开发必需的前期工作出现可预见的情况而延期动工开发的

[单选题]某企业欠缴消费税20万元。税务机关责令其补交拖欠的消费税，同时加罚了滞纳金1200元。针对上述情况，( )的说法符合城市维护建设税有关规定。

A. 以1200元为税基补缴城市维护建设税
B. 以20．12万元为税基补缴城市维护建设税
C. 以20万元为税基补缴城市维护建设税，不考虑滞纳金
D. 以20万元为税基补缴城市维护建设税，再按消费税拖欠天数对拖欠的城市维护建设税加收滞纳金

[单选题]某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m²，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m²砖混结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月每建筑平方米50元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答以下问题。（2007年真题）

如果没有其他损失和市场波动的考虑，该写字楼的客观年总收益，根据已知的条件，计算结果为( )万元。

A. 48.6
B. 43.74
C. 54
D. 36

[单选题]房地产开发用地应当用出让方式，但法律和国务院规定可以采用( )除外。

A. 出让方式
B. 划拨方式
C. 拍卖方式
D. 招标方式

[单选题]在下列情况中，可对所涉及土地使用权提前收回的是( )。

A. 开发商李某拥有的土地闲置了1年
B. 开发商张某受政府委托对城市某一主要道路进行市政设施改造需占用沿道路两侧部分用地
C. 开发商王某以2000775万元价格向另一开发商周某转让一块土地，但仅按1000万元向政府申报成交价
D. 开发商孙某购买一块土地后出国定居

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