2005年8月某市甲公司拟与乙公司合资成立新的股份有限公司，根据

【名词&注释】

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[多选题]2005年8月某市甲公司拟与乙公司合资成立新的股份有限公司，根据甲、乙双方初步达成的协议，甲公司拟以其所使用的位于该市的土地使用权作价出资，乙公司以设备作价出资，根据甲公司提供的资料，其所使用的土地为出让土地，用途为工业，但甲公司尚未办理土地登记手续，乙公司委托某土地登记代理公司欲查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况。 问题 1．该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步骤有哪些？ 2．该土地登记代理公司需要从哪些方面着手验证土地使用权的归属问题？ 3．该土地登记代理公司验证用地手续是否合法应从哪些方面入手？ 4．该土地登记代理公司主要应从哪些方面收集资料？

A. 1．该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步 骤是： (1)通过与乙公司沟通，可以了解到乙公司的委托代理需求主要体现在三个方面： ①该宗土地使用权是否为甲公司所有；②甲公司有无合法、完整的用地手续；③甲公司是否欠缴土地出让金。这样就进一步明确了查证的目标和内容。 (2)与委托人乙公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。 (3)根据委托人乙公司的要求，进一步分析需要什么材料予以验证，并可通过哪些途径获得有关产权资料。 (4)整理资料，向委托人提交分析结果。 2．该土地登记代理公司需要从以下方面着手验证土地使用权的归属问题： (1)调查目前的实际土地使用者是谁。 (2)通过对土地登记资料的查询，了解该宗地的土地登记状况、权属来源情况，分析土地使用权归谁所有。 (3)向相邻单位或有关当事人了解该宗地的权属来源及土地使用者的有关情况。 3．该土地登记代理公司验证用地手续是否合法，应从以下方面入手： (1)土地管理部门有无甲公司缴纳土地出让金的相关证明。 (2)是否已经全部缴纳土地出让金。 (3)是否已缴纳相关税费等。 4．该土地登记代理公司主要应从以下方面收集资料： (1)实地调查，并向有关当事人了解情况。 (2)向土地登记机关查询土地登记资料，有原始凭证的，还应查询有关原始凭证资料。 (3)向相关政府主管部门如规划部门、建设部门查询有关该宗地的规划审批、建设项目审批情况等资料。 (4)政府档案馆中的相关文件、材料。

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学习资料：

[多选题]土地登记代理人和代理机构违规执业的行政处罚的种类包括（ ）。

A. 警告
B. 罚款
C. 行政拘留
D. 责令暂时停业
E. 没收违法所得和非法财物

[单选题]王某因长期出国工作，将所藏的一幅名人字画交给好友李某保管。李某将该字画挂在自己家中欣赏，来访的客人也都以为这幅字画是李某的。后李母生病，需用钱动手术，李某四处筹钱未果，遂将该字画以5万元的价格卖给并不知情的张某。王某回国后，发现自己的字画在张某家中，便向张某索要。对本案的认识，下列说法正确的是()。

A. 该幅字画应归张某所有
B. 如李某不能赔偿王某的损失，该字画的所有权就归王某
C. 该幅字画应归王某所有
D. 王某可以收回字画所有权

[单选题]国有土地的用途发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起(　　)日内申请土地用途变更登记。

A. 10
B. 30
C. 5
D. 15

[多选题]关于相邻关系与地役权的区别，下列说法中，错误的有（ ）。

A. 相邻关系是法定的，地役权是意定的
B. 相邻关系不是独立的权利，地役权是独立的权利
C. 相邻关系的成立和对抗第三人需经过登记，地役权的成立不需经登记
D. 相邻关系中当事人行使权利时通常是有偿的，地役权的取得是无偿的
E. 相邻关系所生的权利义务可单独取得或丧失，地役权不能因相对人的意思取得、丧失和变更

[多选题]作为用益物权，土地承包经营权具有的特征有（ ）。

A. 主体限定性，农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，主要是本集体经济组织的成员
B. 土地承包经营权是根据发包人和承包人依法订立承包合同而产生，即土地承包经营权自合同生效时设立
C. 承包经营权的内容以使用和收益为主，是以土地为基础从事农业生产经营活动并获取收益的权利
D. 客体限定性，承包经营的客体是土地，包括农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地
E. 客体不限定性，承包经营的客体是土地，包括农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地

[单选题]土地权属争议是指土地所有权或者使用权归属争议，它是特定范围内有关土地权利归属的（ ）。

A. 刑事纠纷
B. 行政纠纷
C. 民事纠纷
D. 侵权纠纷

[多选题]确定土地权利的概念包括以下()方面的内容。

A. 土地所有权、使用权和土地他项权利必须依法确定
B. 土地权利一旦确定，即意味着土地权利三要素的确定
C. 依法确定的土地权利受法律保护，任何单位和个人均不得妨碍该权利的依法行使
D. 土地确权是地籍管理的重要内容
E. 土地所有权、使用权和土地他项权利的确定所依照的法律指实体法

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