关于土地利用规划对土地市场上个人活动的作用，下面说法正确的是

【名词&注释】

直接费用(direct charges)、集体土地(collective land)、行政机关(administrative organ)、供求关系(relation between supply and demand)、工程概预算(engineering budget)、发生影响、规划容积率、商业用途(commercial use)、举证责任区、平均容积率

[多选题]关于土地利用规划对土地市场上个人活动的作用，下面说法正确的是( )。

A. 土地规划常常为满足某种用途需要，而无限制地鼓励增加可供开发的土地数量，从而对土地供求关系产生变化
B. 规划对土地供给的影响，会导致土地投机现象的增多
C. 规划方案造成的区位影响，会对个别地块的价格发生影响
D. 规划控制会适当增加某些用途的用地数量，使之高出市场目前的实际需求水平，确保地价低于市场水平
E. 规划方案对土地用途、性能及区位不会造成太大影响，因而对单一宗地来说，产生的作用不大

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学习资料：

[单选题]我国行政诉讼制度采取( )的分配原则。

A. 被告负举证责任
B. 原告负举证责任
C. 人民法院负举证责任
D. 行政机关负举证责任

[多选题]下列属于区域因素所包含的内容的有( )。

A. 区片的位置
B. 区域环境条件
C. 地质
D. 区域农业发展程度
E. 征地项目

[单选题]就狭义来说，土地财产制度首先包括( )。

A. 土地经济制度
B. 土地所有制
C. 土地使用制
D. 土地国家管理制度

[单选题]关于成本逼近法中求取有限年期土地使用权价格时，下列选项中描述错误的是( )。

A. 当土地增值收益是以有限年期市场价格与成本价格的差额确定时，要进行年期修正
B. 当土地增值收益是以无限年期市场价格与成本价格的差额确定时，需对土地增值收益进行年期修正
C. 当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，需对成本价格进行年期修正
D. 当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正

[单选题]我国土地权利总体上可以分为( )三大类。

A. 土地所有权、土地使用权和土地他项权利
B. 土地出让权、土地转让权和土地租赁权
C. 土地继承权、土地赠予权和土地买卖权
D. 土地使用权、土地处分权和土地收益权

[单选题]《中华人民共和国土地管理法》规定，土地按用途分为( )。

A. 集体土地、国有土地、未利用土地
B. 集体土地、国有出让土地、国有划拨土地、未确权土地
C. 农用地、建设用地、未登记用地
D. 农用地、建设用地、未利用土地

[多选题]以下属于城市控制性详细规划的控制体系的内容有( )控制指标。

A. 用地
B. 抗震
C. 环境容量
D. 建筑形态
E. 投资

[多选题]由于工程水电费、检验实验费等未直接进入人工费、材料费和机械设备使用费等三大费用，因此在编制工程概预算时将其计入间接费用。( )

A. 错

[多选题]S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 1.证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途^{(commercial use)}最高土地使用年限40年。 2.宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。 3.该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整，商业，住宅，工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级，住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米，住宅450元/平方米。 4.其他相关资料： （1）该地市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%； （2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%； （3）根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100.容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%； （4）根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%； （5）基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价×（1+影响因素修正系数）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

A. 1.方法选择 根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地窖系数修正法评估。 2.解题思路 先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅一哦那个地的总地价和单位地价。 3.适用公式 待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×（1+影响因素修正幅度）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额 4.计算步骤 1）选择计算方法 根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。 2）计算商业部分地价 （1）确定宗地所在土地级别及基准地价标准 处于四级商业地价区，基准地价为800元/平方米。 （2）确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+（-2%）=0.98 （3）确定年期修正系数 年期修正系数=[1-1/（1+6%）33]/{1-[1/（1+6%）40]}=0.9458 （4）确定期日修正系数 期日修正系数=（1+0.5%）19=1.0994 （5）确定容积率修正系数 容积率修正系数=（1+1%）8=1.0829 （6）确定开发程度修正额 该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0 （7）计算商业部分地价 商业部分单位地价=基准地价×（1+影响因素修正幅度）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =800×0.98×0.9458×1.0994×1.0829=882.79（元/平方米） 商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例 =882.79×4000×10%=353116（元） 3）计算住宅部分地价 （1）确定其所在土地级别及基准地价标准 处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/平方米。 （2）确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+3%=1.03 （3）确定年期修正系数 年期修正系数=[1-1/（1+6%）63]/[1/（1+6%）70]=0.9913 （4）确定期日修正系数 期日修正系数=期日修正系数=（1+0.5%）19=1.0994 （5）确定容积率修正系数 容积率修正系数=（1+0.5%）8=1.0829 （6）确定开发程度修正额 该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0 （7）计算住宅部分地价 住宅部分单位地价=基准地价×（1+影响因素修正幅度）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =450×1.03×0.9913×1.0994×1.0829=547.01（元/平方米） 住宅部分总地价=单位地价×总面积×住宅部分所占比例 =547.01×4000×90%=1969236（元） 4）计算宗地总价 宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价 =353116+1969236=2322352（元）=232（万元） 宗地单价=用地总价/用地面积=2322352/4000=581（元/平方米）

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