某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续

【名词&注释】

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[多选题]某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m²，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/m²，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/m²，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。(10分)

A. 成本法计算公式：该厂房2013年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 (1)土地重新购建价格 [JZ555_290_8.gif] 【错误解法】1500×(1+4.5%)×1.35×111.25=1692.9(万元)。错在土地重新购置价格应是在价值时点剩余使用年限而不是法定使用年限下的价格。 (2)建筑物重新购建价格 1800×1.32×1=2376(万元) (3)建筑物折旧 1)物质折旧 ①房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元 ②空调系统以外的其他设备折旧费=Cdt=80×8/10=64(万元) ③长寿命项目折旧费=(2376-30-80)×8/60=302.13(万元)(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下) ④长寿命项目折旧费=(2376-30-80)×8/49=369.96(万元)(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下) ⑤物质折旧小计：396.13万元或者463.96万元 2)功能折旧(功能过剩引起的折旧) 在用建筑物重建价格情况下，功能过剩折旧=无效成本+超额持有成本[JZ555_291.gif] 3)建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元 (4)建筑物市场价值=1643.02+2376-522.11=3496.91(万元)(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下)或者3429.08万元(在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下)。

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学习资料：

[单选题]某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额为( )万元。

A. 536
B. 480
C. 520
D. 1016

[多选题]在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是（ ）。

A. 在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定
B. 对所选用的材料和设备进行质量评价
C. 对整个施工过程中的工程质量进行评估
D. 将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判
E. 确定质量控制的对象

[多选题]在招标工程交底及答疑时，开发商应向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。( )

A. 错

[单选题]( )是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称。

A. 宪法
B. 法律
C. 地方性法规
D. 行政规章

[多选题]被证收房屋的价值不包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但包含被征收房屋室内装饰装修的价值。

A. 错

[单选题]张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满。

在房屋租赁期间陈某死亡，则与其生前共同居住的人（ ）。

A. 可以按照原租赁合同租赁该房屋
B. 不可再按原租赁合同租赁该房屋
C. 由当地房管部门决定能否租赁该房屋
D. 由当地人民法院决定能否租赁该房屋

[多选题]用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用( )求取。

A. 市场比较法
B. 基准地价修正法
C. 假设开发法
D. 成本法
E. 长期趋势法

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