张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持

【名词&注释】

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[多选题]张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000×12)11000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。 请问： 1．张某的选择是否正确？ 2．针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？

A. 1．张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。 2．如选择酒店式公寓，一是尽量选择70年产权的公寓，二是区位选择非常重要，三是配套服务设施要齐全，四是选择专业品牌物业服务很重要；如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。

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学习资料：

[多选题]只要存在通货膨胀因素，投资者就一定面临通货膨胀风险。

A. 对

[多选题]下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有( )。

A. 地形、地势
B. 土地开发程度
C. 土地用途、容积率
D. 朝向、楼层
E. 外部配套设施

[多选题]用地面积测算包括房屋占地面积的测算、丘面积的测算、各项地类面积测算和共用土地面积的测算、分摊。

A. 对

[多选题]标底是招标工程的预期价格，是审核( )的重要依据之一。

A. 预算
B. 投标报价
C. 评标
D. 决标
E. 决算

[多选题]建设单位申请领取《施工许可证》建设资金已经落实。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的30%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%。（ ）

A. 错

[单选题] Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2013年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m²。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m²。2014年3月1日该项目建成。2014年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。根据上述背景回答下列问题：

A房地产开发公司要对商品房户型进行变更，必须报（ ）批准。

A. W市人民政府土地管理部门
B. W市人民政府规划管理部门
C. Z市人民政府土地管理部门
D. Z市人民政府规划管理部门

[单选题]2012年，王某出租住房免征( )。

A. 营业税
B. 个人所得税
C. 房产税
D. 城镇土地使用税

[单选题]由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（ ）。

A. 操作风险
B. 信用风险
C. 市场风险
D. 法律风险

[多选题]《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师实行备案执业管理制度。（ ）

A. 错

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