下列房地产开发活动，可采用剩余法进行评估的是( )。

【名词&注释】

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[多选题]下列房地产开发活动，可采用剩余法进行评估的是( )。

A. 开发商确定竞拍地块所能支付的最高价格
B. 投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价
C. 投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本
D. 投资者估算建设项目的预期利润
E. 市政府办公楼改造的地价评估

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学习资料：

[多选题]某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2．00。酒店共20层，总建筑面积为30000m²。收集到酒店其他有关情况如下： (1)1～5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为6000m²，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元。 (2)6～20层为酒店客房，建筑面积为22500m²。其中：酒店客房有单间68间(其中普通单间有38间，118元／天，豪华单间30间，158元／天)、标准双人间158间(其中普通标间为98间，188元／天，豪华标间60间，258元／天)、套房58间(其中普通套房为38间，288元／天，豪华套房有20间，388元／天)、总统套房8问(988元／天)，全部入住率为70％。 (3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经济耐用年限50年，建筑物残值率为0％。 (4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，预计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。 请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利润为总收入的10％，其不动产综合还原率为8％；客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为7％；该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元／m²；未来资金贴现率固定设为7％)。

A. 计算房地产总价值： 1．计算1～5层房地产价值 (1)经营收益=(10-6-10×10％)×365=1095(万元) (2)1～5层的价值=1095×[1-1／(1+8％)[~34.gif]]／8％=12687．69(万元) 2．计算6～20层房地产价值 (1)单间年潜在毛收入=(38×118+30×158)×365=336．68(万元) (2)标准间年潜在毛收入=(98×188+60×258)×365=1237．50(万元) (3)套房年潜在毛收入=(38×288+20×388)×365=682．70(万元) (4、总统套房年潜在毛收入=8×988×365=288．50(万元) (5)6-20层年净收益：(336．68+1237．50+682．70+288．50)×70％=1781．77(万元) (6)6～20层价值：1781．77×[1-1／(1+7％)[~34.gif]]／7％=22902．89(万元) 3．计算估价对象房地产在估价基准日的收益价值 1268769+22902．89=35590．58(万元) 计算房屋现值： 1．计算建筑物重置价 建筑物重置造价：3800×30000=11400(万元) 2．计算建筑物折旧 (1)物理折旧=4／38×11400=1200(万元) (2)功能折旧=7／7％×[1-1／(1+7％)[~34.gif]]=89．98(万元) 3．房屋现值=11400-1200-89．98：10110．02(万元) 计算地价： 1．土地总价=35590．58-10110．02=25480．56(万元) 2．土地单价=25480．56×10000／30000×2．00=16987．04(元／m²)

[单选题]行政许可依法采取统一办理或者联合办理、集中办理的，45d内不能办结的，经本级人民政府负责人批准，可以延长( )d，并应当将延长期限的理由告知申请人。

A. 10
B. 15
C. 20
D. 45

[单选题]某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是( )。（2008年真题）

A. 为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据
B. 设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值
C. 评估时部分参数采用估价对象的实际数据
D. 该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日，估价基准日为2007年12月16日，采用基准地价系数修正法时需进行期日修正

[多选题]在房地产市场调查中，收集第一手资料的方法有( )。

A. 观察法
B. 专题讨论
C. 问卷调查
D. 文献查阅
E. 实验法

[多选题]耕地占补平衡考核以建设用地项目为单位进行，主要考核耕地补充方案中所确定的补充耕地的数量和( )。

A. 地理位置
B. 土地大小
C. 气候条件
D. 质量
E. 资金

[多选题]园地不包括用于育苗的土地。( )

A. 错

[多选题]估价业务的主要来源是( )。

A. 政府委托
B. 企业委托
C. 个人委托
D. 自有自估
E. 委托估价

[单选题]省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报( )批准。

A. 全国人大
B. 国务院
C. 国务院土地行政主管部门
D. 省、自治区、直辖市人民代表大会

[多选题]下列不属于砖红壤特点的包括( )。

A. 一般分布在低山、丘陵和阶地上
B. 铁、铝残留在土中，颜色发白
C. 肥力差，呈酸性至强酸性
D. 土层深厚，质地黏重，肥力强
E. 呈酸性至强酸性

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