甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对

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[多选题]甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m²、300~m²和350元/m²。然后根据最高最佳利用原则选取350元／m²作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m²，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？

A. 评分要点： 1．乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。（2分） （或：未对甲公司提供的资料进行核实，2分；未对估价对象拍照，1分） 2．乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。（2分） 3．确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。（2分）（或：不应把租金直接作为有效毛收入，2分） 4．不应选用350元/m²作为估价对象的客观租金（或应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则）。（2分） （或：未说明收益年限，2分） 5．不应选用银行贷款利率作为折现率。（2分）

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学习资料：

[多选题]对非住宅建设用地使用权期间届满后的处理，出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前两年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

A. 错

[多选题]房屋结构组成分为( )。

A. 地基基础
B. 承重构件
C. 门窗
D. 暖气
E. 房顶

[单选题]物业管理的全面启动以（ ）为标志。

A. 物业的接管验收
B. 业主入住
C. 日常的前期物业管理服务
D. 首次业主大会召开

[多选题]普通股股东享有的权利包括( )。

A. 参加股东大会的权利
B. 有限的表决权
C. 股票转让权
D. 股息红利分配的要求权
E. 公司剩余财产的分配权

[单选题]关于房地产互补品的说法，正确的是( )。

A. 商业用房与工业用房是互补品
B. 新建商品房与存量房是互补品
C. 经济适用住房与普通商品住房是互补品
D. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品

[多选题]房屋征收决定前，对认定为超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿。（ ）

A. 错

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