在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有

【名词&注释】

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[多选题]在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有( )。

A. 多元统计聚类-判别法
B. 剖面图法
C. 动态网格法
D. 数轴法
E. 主导因素判定法

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学习资料：

[单选题]征用农村集体土地时，对地上附着物和已种植的青苗应当给予补偿，但是，( )一律不予补偿。

A. 在拟定征地之前地上存在的养殖场及坟地
B. 在拟定征地之前已种植的正在生长尚未成熟的农作物
C. 凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木和抢建的设施
D. 需要拆迁的农田水利设施及其他配套建筑物

[多选题]某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m²，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座6层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3．0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元／m²(建筑面积)，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。 1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择3个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。 经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。 [JZ207_295.gif] 上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。 该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0．2％；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0．1％。土地还原利率取6％。 2．因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。 3．若该商场第一层出租，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。

A. 1．适用公式 估价对象土地价格=比较案例土地价格×交易情况修正×日期修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正 土地市场年租金[JZ207_305_01.gif] 2．计算步骤 1)测算乙公司所占用的土地总价 (1)选择计算方法。根据本题所提供的资料，采用市场比较法评估。 (2)选择比较实例。根据估价对象条件，按照同一供需圈、用地类型相同、交易类型相同或相近、交易时间相近等要求，选择交易案例A2、A7、A8作为比较实例。 (3)确定比较因素，进行因素修正。因估价对象与各比较实例均为正常交易，不需进行交易情况修正，故修正因素主要有交易日期、区域因素、个别因素和土地使用年期。 ①编制交易日期修正指数表，根据题目所给条件，交易日期修正指数表如下。 [JZ207_305_02.gif] ②编制区域因素修正指数表如下。 [JZ207_305_03.gif] ③编制个别因素修正指数表如下。 [JZ207_305_04.gif] ④确定年期修正公式。 年期修正系数=[JZ207_306_01.gif](m为待估宗地的使用年期，n为比较实例的使用年期) [JZ207_306_02.gif] [JZ207_306_03.gif] [JZ207_306_04.gif] [JZ207_306_05.gif] (4)计算估价对象土地价格。 楼面地价=(1303．2+1436．5+1503．8)／3=1414．5(元／m²) (5)计算土地总价。 乙公司拥有的建筑面积为：4000×3／6=2000(m²) 土地总价=建筑面积×楼面地价=2000×1414．5=282．9(万元) 2)计算乙公司应分摊的土地面积 按建筑面积分摊： 分摊比例=市场建筑面积／总建筑面积=2000／12000=1／6 分摊土地面积=4000×1／6=666．67(m²) 3)测算单位土地面积的市场年租金 题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即市场年租金： 单位面积地价=土地总价／分摊后的土地面积 =2829000／666．67 =4243．5(元／m²) 由公式： [JZ207_306_06.gif] 得： [JZ207_306_07.gif] [JZ207_306_08.gif] =290．2(元／m²)

[多选题]建筑物的主要材料有( )。

A. 砖和石灰
B. 水泥和混凝土
C. 木材与钢材
D. 建筑装饰材料
E. 灯饰

[多选题]2.某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m²，交纳的土地出让金为30元/m²，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、通排水及场地平整）。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，"五通一平"土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

A. （一）审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出2种形式的土地价格。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料在审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等。二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。 （二）方法选择与解题思路 1.方法选择 本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。 2.解题思路 由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。 基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。 （三）公式与计算步骤 1.适用公式 土地价格=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数 2.计算步骤 (1)选择计算方法。 根据题意，本题适用于成本逼近法。 (2)土地取得费及税费。 10×10000/666.67=150(元/m²) (3)土地开发费。 8×10000/666.67=120(元/m²) (4)利息（按单利计算）。 150×5.5%×1+120×1×(1/2)×5.5%=11.55(元/m²) (5)利润。 (150+120)×10%=27(元/m²) (6)土地成本价格。 150+120+11.55+27=308.55(元/m²) (7)49年期的土地成本价格。 308.55×［1-1/(1+6%)[~49.gif]］=290.79(元/m²) (8)49年期的土地出让金。 [JZ530_127_2_8.gif] (9)计算单位地价。 290.79+29.90=320.69(元/m²) (10)计算总地价。 320.69×3000=96.21(万元) （四）难点与常见错误分析 1.难点 对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应考者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度。 (1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够作出判断。 (2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格（无限年期）和土地出让金（50年期）在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。 2.常见错误分析 (1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或者前面缺少解题方法说明等。 (2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用"元/m²"，也可使用"万元/亩"，但最终单位地价要换算成"元/m²"。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，"亩"与"m²"之间的换算，可采用"1亩=666.67m²"或"1亩=1/0.0015m²"。 (3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期，即1年，土地开发费在均匀投入的前提下（等同于在年中一次性投入），其计息期为半年。应考者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。 本题土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在1年以上，则需按复利计算。 (4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。 (5)未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格；或仅对土地成本价格进行年期修正；或错将土地剩余使用年期确定为50年。

[多选题]下列符合现行经济适用住房政策的是( )。

A. 经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度
B. 符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房
C. 经济适用住房购房人拥有全部产权
D. 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分
E. 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营

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