【名词&注释】
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[单选题]某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的国有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、文化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12％，城镇居民可支配收入平均增长率为5％；②2005-2006年两年间，城市旧城改造拆迁建筑面积10万m2；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让金按基准地价的70％收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／m2：⑤该市工业用地出让最低价标准为384元／m2；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10％。待估价宗地有关信息如下：(1)甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200元／m2，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元／m2。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成，年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。(2)丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。请根据以上情况，回答以下几小题的问题。
若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在2006年末的平均地价水平为( )元／m2。
A. 1000
B. 1110
C. 1200
D. 1260
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[多选题]下面是一个完整的土地估价技术报告（标注"略"的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。每指出一处错误并简述原因的得2分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为50分；将正确内容列为错误的每处扣0.5分，最多扣至本题为0分。（答题时，先在错误处标上号，如"①"，然后在卷纸右边空白处写出对应的简述原因，如"①估价依据不完整"）
土地估价技术报告(Ⅱ)
第一部分总述
一、估价项目名称
××公司土地使用权抵押价格评估（××市）
二、委托估价方（略）
三、受托估价方（略）
四、估价目的
该项评估是对××公司的土地使用权进行评估，目的是为其以土地使用权抵押贷款提供价格依据。
五、估价依据（略）
六、估价基准日
2004年3月15日
七、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：待估宗地实际土地用途为商业用地，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估宗地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，宗地实际开发程度达到宗地红线外"五通"（即通路、通电、供水、排水、通信）、红线内"六通一平"（即通路、通电、供水、排水、通信、供热及场地平整），评估设定土地开发程度为宗地红线外"五通"（即通路、通电、供水、排水、通信）及红线内场地平整条件下的土地价格。
八、估价结果
××公司委托评估的一宗商业用地，土地面积（地上一层分摊土地面积）821.9m2，在
2004年3月15日，土地使用年限设定为37.25年，土地开发程度设定为宗地红线外"五通"（即通路、通电、供水、排水、通信）及宗地红线内"场地平整"条件下的土地价格如下所示。单位地价：6737.67元/米2。总地价：553.77万元。注：货币种类为人民币
九、需要特殊说明的事项
（一）估价的前提条件和假设条件
1.待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外"五通"（通路、通电、供水、排水、通信）及宗地红线内场地平整、土地使用年限设定为商业用地出让后剩余使用年限，即37.25年。
2.待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。
3.待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。
4.在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
5.任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划设计。
6.本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。
（二）需要说明的其他事项
1.本次评估所依据的宗地内外基础设施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以国有土地使用证中登记内容为准；估价对象土地面积以"××公司地上一层抵押勘测定界图"所载面积821.9m2为准。
2.关于土地使用年期的设定：出让土地按剩余使用年限设定土地使用年期，设定土地使用年期为该用途法定最高出让年限，即40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限，为
37.25年。
3.估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实的条件下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。
4.技术报告由××评估公司负责解释。
5.未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。
6.本评估报告复印件及报告缺页均无效。
7.本评估报告由2个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。
十、土地估价师签字（略）
十一、土地估价机构
2003年8月7日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1.土地登记状况。待估宗地位于××市××路，其四至状况如下。东——××公司；南——××路；西——××胡同；北——××超市。待估宗地为××公司2000年12月以出让方式取得的国有土地，该公司于2002年3月领取了国有土地使用证（证号：略），土地用途为商业用地，土地登记面积为5600m2。本次评估为其中部分用地，即宗地内开发的商业大厦（地下1层，地上6层）的地上一层的分摊土地面积，拟抵押土地面积为821.9m2。
2.土地权利状况。待估宗地为国有土地，土地所有权属于国家所有，土地使用权为××公司于2000年12月以出让方式取得。出让年限40年，出让终止日期为2040年12月，至评估基准日，剩余土地使用年限37.25年。
3.土地利用状况。待估宗地原为××市市中心用地，因旧城改造，2000年12月由××公司以出让方式取得其土地使用权，对地上原有建筑物进行了拆迁，并于2001年12月建成商业大厦一座。框架结构，地下1层，地上6层，地下一层为停车场，地上一层为该公司经营的大型超市，地上2～6层各层建成后即全部售出。总建筑面积为20440m2，宗地现状容积率为3.65，其中地下一层建筑面积2900m2，地上一层建筑面积为3000m2，地上2～6层各层建筑面积均为2908m2。
二、地价影响因素分析
（一）区域因素（略）
（二）个别因素（略）
第三部分土地估价
一、估价原则
土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：
1.需求与供给原则（略）；
2.变动原则（略）；
3.协调原则（略）；
4.综合分析原则（略）；
5.多种方法相结合的原则（略）。
二、估价方法与估价过程
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。另外，由于本次评估为商办综合楼地上一层分摊土地面积，在应用市场比较法时，应考虑其整体性，评估单价以宗地整体测算后应进行地价楼层分配系数修正，然后将两种方法测算结果进行综合分析调整，得到待估宗地的地价。
1.市场比较法。
市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。
(1)比较实例选择。估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的3个交易实例作为比较实例，基本情况（略）。
(2)因素选择。根据待估宗地的实际情况，影响待估宗地价格的因素见表8。
(3)待估宗地与比较实例各因素条件详见表8。
表8待估宗地与比较实例各因素条件表
[JZ531_279_3_8.gif]
(4)编制比较因素条件指数表。
分别将待估宗地和3个比较实例的各比较因素进行对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下。
1)交易期日修正。根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2%，2002年4月1日至2002年12月31日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1%，则地价指数详见表9。
表9商业用地地价指数表
[JZ531_280_3_9.gif]
2)使用年期修正系数。
土地使用年期修正系数公式为：
k=［1-1/(1+r)[~m.gif]］/［1-1/(1+r)[~n.gif]］
式中k-使用年期修正系数；
r-土地还原率，取6%;
m-比较实例宗地土地使用年期；
n-待估宗地土地使用年期。
经计算，待估宗地与3个比较实例的使用年期修正系数分别为：100、101.91、100.55、
101.75。
3)确定容积率修正系数。根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基准，每上升0.1，地价往上修正0.2%，容积率每下降0.1，地价往下修正0.3%。
其他条件指数确定（略）。
根据以上比较因素指数的说明，编制委估宗地比较因素条件指数表，详见表10。
表10比较因素条件指数表
[JZ531_281_3_10.gif]
(5)因素修正。根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表（见表11）。
表11因素比较修正系数表
[JZ531_281_3_11.gif]
(6)楼层修正。统计××市类似用途的商品楼各楼层的售价，计算各楼层的地价比例系数，从而得到地下
一层至地上六层各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数，见表12。
表12宗地地价楼层修正系数表
[JZ531_282_3_12.gif]
则地上一层分摊土地部分的土地使用权价格=2249.73×44.45%×5600/821.9=6813.51（元/米2）。
2.收益还原法。
收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原率统一还原为评估时日总收益的一种方法。
此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益情况。
房屋土地年租金=房地总收益维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建设税+教育费附加+年房屋折旧费=房地总成本
房地总收益-房地总成本=房地纯收益
房屋现值×房屋还原率=房屋纯收益
房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益
土地纯收益/土地还原率=土地价值
有限年期土地价格=土地价值×待估地块年期修正
具体测算如下。
(1)确定房地年总收益。
调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产，用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地房地出租的租金水平一般为每月每平方米40元，一层总建筑面积为3000m2，房屋出租率为92%，有效出租面积为85%，则
房地年总收益=40×12×3000×92%×85%=1126080（元）=112.608（万元）
(2)房地出租年总费用。
1)管理费：按年租金的5%计，则
管理费=房地年总收益×5%=5.630（万元）
2)维修费：参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。该宗地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方提供，该地上建筑物实际造价1150元/米2，则总重置价为1150×3000=3450000（元）=345.000（万元），则
维修费=房屋重置价格×2%=6.900（万元）
3)房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算。
年折旧费=房屋重置价×（1-残值率）/房屋的耐用年限
=1150×3000×100%/60=57500（元）5.750（万元）
4)税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。
①房产税：依据税法及当地税务部门资料，房产税税金=房地年总收益×12%=13.513（万元）。②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金一房地年总收益×5%=5.630（万元）。税金合计为=19.143万元。
5)空房损失。
取一年中按一个月空房损失计算，为12.000万元。
房地出租年总费用=管理费+维修费+房屋年折旧费+税金
=5.630+6.900+5.750+19.143+12.000
=49.423(万元)
(3)房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用
=112.608-49.423
=63.185(万元)
(4)房屋年纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
房屋现值=房屋重置价格-年折旧费×已使用年限
=345.00-5.75×1.75=334.9375(万元)
房屋年纯收益=房屋现值×8%=26.795（万元）
(5)土地年纯收益。
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益=36.390（万元）
(6)计算待估宗地总地价。
待估宗地价格=（土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润）×［1-1/（1+土地还原率）[JZ531_284_3_6.gif]］+出让金×［1-1/（1+土地还原率）[JZ531_284_3_6.gif]］/［1-
1/（1+土地还原率）[JZ531_284_3_7.gif]］
(7)计算宗地单位面积地价。
单位面积地价
=总地价/总用地面积
=6661.82（元/米2）
三、地价确定
××公司委托评估的一宗商业用地（地上一层分摊部分），在2004年3月15日土地使用年限设定为37.25年，容积率设定为现状容积率，宗地开发程度设定为红线外"五通"（即通路、通电、供水、排水、通信），红线内场地平整条件下的地上一层分摊土地部分的土地使用权价格如下。
单位地价：6737.67元/米2。
总地价：553.77万元。
注：货币种类为人民币。
第四部分附件
附件一：××公司地上一层抵押勘测定界图复印件。
附件二：企业营业执照复印件。
附件三：土地评估机构注册证书复印件。
附件四：待估宗地照片。
A. 第一部分总述
1.缺少估价日期。
2.地价定义中缺少估价基准日的设定，且未说明是什么权利下的土地价格。
3.估价结果无大写。
4.缺少估价结果一览表。
5.待估宗地的剩余使用年限即本报告的设定年限计算错误，应为36.75年。
6.需要特殊说明的事项中缺少估价结果和估价报告的使用，如有效年限等。
7.缺少估价机构负责人签字。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
8.土地登记状况中：缺少地籍图号、宗地号的描述。
9.缺少土地级别的描述。
10.土地权利状况中缺少他项权利的描述。
11.出让土地未说明出让金数额。
12.缺少一般因素描述。
第三部分土地估价
13.估价原则，缺少与本次估价紧密相关的替代原则和预期收益原则。
14.比较实例1为3年以前的交易实例，不符合要求。
15.市场比较法因素选择缺少基础设施状况的修正因素。
16.实例2交易方式为改制，与其他不同，缺乏相关说明。
17.待估宗地地价指数计算错误。
18.未说明土地还原率的取值依据。
19.比较实例1、2环境条件与待估宗地不一致，未做修正。
20.比较实例1规划限制与待估宗地不一致，未做修正。
21.土地使用年期修正方向错误。
22.本报告中，折旧年限应为房屋已使用年限+土地剩余使用年限，不应为房屋的耐用年限。
23.收益还原法中地上建筑物重置价格不应取建筑物的实际造价，应为客观水平造价。
24.费用计算中缺少房屋保险费。
25.税费计算中缺少城市维护建设税和教育费附加。
26.空房损失在考虑出租率后，不应再重复计算。
27.未说明房屋还原率的取值依据。
28.土地的收益年限应为土地的剩余年限，不应为40年。
29.地价的确定未说明最终估价结果的确定方法。
第四部分附件
30.缺少国有土地使用证复印件。
31.缺少房屋所有权证复印件。
32.缺少土地估价师资格证书复印件。
[多选题]以下关于军队空余土地转让可采用模式的说法，正确的是( )。
A. 可先由当地政府收购储备，再由政府统一出让
B. 不可直接在当地的土地有形市场公开转让
C. 可直接在当地的土地有形市场公开转让
D. 由军队与土地所在地的市、县人民政府国土资源管理部门协商一致后共同实施公开转让
E. 由军队单位按照总后勤部的有关规定组织公开转让，确定受让人
[单选题]在土地估价过程中，规范的国有土地使用证是重要的依据。下列选项中，属于国有土地使用证中规范信息的是( )。
A. “城镇住宅用地”，“50年”
B. “综合用地”，“东至胜利路、南至东林化工厂住宅区、西至红星粮油公司、北至望江路”
C. “49680．53m2”，“宗地界址点坐标J001～J018”
D. “新源路209号”，“建筑限高30m，建筑距道路红线5-8m”
[多选题]不动产登记机构不得有的行为包括( )。
A. 就有关登记事项询问申请人
B. 超出登记职责范围的其他行为
C. 要求对不动产进行评估
D. 以年检等名义进行重复登记
E. 查验申请人提供的权属证明和其他必要材料
[多选题]变更土地登记具有连带性。( )
A. 对
[多选题]下列建设用地的土地使用权，如确属必需，可以由县级以上人民政府依法批准予以划拨的包括( )。
A. 某县人民检察院为解决检察人员的住房问题而拟修建一栋宿舍楼
B. 某民营企业为扩大生产而需要使用国有土地的
C. 某县境内信仰天主教的人特别多，县政府准备修建一座天主教教堂
D. 某市武装部为解决其人员的住房问题，拟在城郊一块国有土地建住宅
E. 某市天然气公司安装输气管而需要使用国有土地的
[单选题] W省A市B土地估价有限责任公司自2004年成立以来，全面开展了各种估价类型的土地估价业务。2013年5月，为有效提高估价水平，一是招聘了张某、刘某等10名已毕业多年的大学生，充实估价队伍，并创造条件鼓励他们参加土地估价师考试，2013年底，张某、刘某等3人通过了当年的土地估价师资格考试。据此背景，请回答以下问题：
下列有关B土地估价有限责任公司的土地估价师继续教育问题，表述正确的是( )。
A. 接受继续教育是土地估价师的权利和义务
B. 土地估价师必须按本规定接受继续教育
C. 土地估价师换证前必须按规定接受一次专门业务的继续教育培训
D. 土地估价师接受继续教育时间5年累计不得少于60学时
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