某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50

【名词&注释】

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[多选题]某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下。 (1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2500m²，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2％。 (2)2003－2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8％。 (3)2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元／m²，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元／m²，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10％。 (4)当地银行一年期贷款利率为12％，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15％、土地增值收益率为15％、土地还原率为10％。 (5)该类建筑物的重置价为1500元／m²。 2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格

A. 1．方法选择 根据所给资料，应采用成本法评估该房地产现值。 2．计算步骤 (1)计算土地价格： 利用成本逼近法计算土地价格 1)土地取得费＝300(元／m²) 2)土地开发费＝200(元／m²) 3)投资利息＝300×(1．12²－1)＋200×(1．12¹－1)＝100．32(元／m²) 4)投资利润＝(300＋200)×15％＝75(元／m²) 5)成本价格＝土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润 ＝300＋200＋100．32＋75＋675．32(元／m²) 6)土地增值＝675．32×15％＝101．30(元／m²) 7)土地无限年期价格＝土地成本价＋土地增值 ＝675．32＋101．30＝776．62(元／m²) 8)单位宗地价格＝[JZ207_248_02.gif] 9)宗地总价：[JZ207_248_03.gif] (2)计算建筑物价格 1)建筑物重置价格＝1500×2500＝3750000(元) 2)建筑物折旧额＝[JZ207_248_04.gif] 3)建筑物现值＝3750000－234375＝3515625(元) (3)计算不动产现值 1)不动产现值＝1702140＋3515625＝5217765(元)≈522(万元) 2)单位不动产现值＝5217765／2500≈2087(元／m²)

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学习资料：

[多选题]临时使用土地期限一般不超过5年。( )

A. 错

[单选题]某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m²，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m²砖混结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月每建筑平方米50元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答以下问题。（2007年真题）

如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为( )万元。

A. 648
B. 658
C. 678
D. 698

[单选题]国有建设用地供地标准中，根据年度计划决定供地的( )。

A. 方式
B. 具体位置
C. 时间
D. 数量

[单选题]根据组织形态的不同，投资基金可分为公司型投资基金和( )。

A. 开放型基金
B. 封闭型基金
C. 契约型投资基金
D. 成长型基金

[单选题]下列选项中，属于应分摊共有建筑面积的物业是( )。

A. 人防工程地下室
B. 作为公共使用的地下室
C. 可转为车库使用的架空层
D. 为多幢房屋服务的设备、管理用房

[多选题]对基础房价进行调整时，应考虑同一等级房屋之间存在的( )的差异。

A. 新旧程度
B. 购买者心理
C. 楼层
D. 朝向
E. 建筑周围环境

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