建筑工程2024年房地产估价师专业知识每日一练(01.13)

1. [单选题] A房地产开发公司于2013年1月开发一普通商品住宅项目^{(commodity residence project)}小区，项目总投资^{(total invest to project)}为3000万元，并以出让方式取得了该项目建设用地使用权。2013年2月，经招标，分别与B监理公司、C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2013年4月，正式开工建设。2014年10月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。

按照规定，如果A房地产开发公司在确定监理公司时，拟采用邀请招标方式，应当向（ ）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A. 1
B. 2
C. 3
D. 5

2. [多选题]建筑排水系统按其排放的性质可分为( )三类排水系统。

A. 生活污水
B. 生产废水
C. 雨水
D. 生活用水
E. 生产用水

3. [多选题]劳动的供给不取决于劳动的成本。

A. 错

4. [多选题]生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最小产出量。（ ）

A. 错

5. [多选题]与其他有价证券一样，债券也是一种虚拟资本而非真实资本，是在经济运行中实际运用的真实资本的证书。

A. 对

6. [多选题]下列关于合同的订立程序，表述正确的是（ ）。

A. 当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行
B. 当事人意思表示真实一致时，合同即可成立
C. 要约是指希望与他人订立合同的意思表示
D. 寄送的价目表应视为要约
E. 承诺只有到达要约人时才能生效

7. [单选题]下列说法不正确的是（ ）。

A. 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B. 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C. 在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
D. 一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发^{(commodity buildings exploitation)}项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

8. [多选题]土地费用估算主要包括（ ）。

A. 划拨或征收土地的征地拆迁费
B. 出让土地的土地出让地价款
C. 转让土地的土地转让费
D. 租用土地的土地租用费
E. 转让土地应缴纳的手续费

9. [多选题]相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。( )

A. 对

10. [多选题]在对房地产开发项目进行投资分析，测算开发项目的预期利润时，应当事先确定场地购置费。( )

A. 对

11. [多选题]实际收益与客观收益的含义、区别及其运用是什么？

A. 房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。 客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。 有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金，又称为实际租金），租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

12. [多选题]某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个特定投资者（或称购买者）的经济价值。( )

A. 对

13. [多选题]在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型必须为市场价值。（ ）

A. 错

14. [单选题]关于抵押权的说法，错误的是（ ）。

A. 抵押权是一种担保物权
B. 抵押权是转移标的物占有的物权
C. 抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿
D. 抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权

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