某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成

【名词&注释】

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[多选题]某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m²，建筑容积率为2．4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m²，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m²，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下条件回答问题。 1．企业甲为完善土地产权，于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理?简述理由。 2．该企业一职工冯某分到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m²，房改时按成本价交纳了购房费用，2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续?如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容? 3．企业甲为融资需要，于2003年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。试问： (1)土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项? (2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制定估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容? (3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容? (4)进行估价时，如何界定地价内涵?可选择怎样的估价原则和方法，如何确定最终价格? 4．土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元／m²(建筑面积)，剩余法评估结果为3100元／m²(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问： (1)估价机构A应如何处理? (2)为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的?简述理由；按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续?

A. 1．答题要点 应按以下程序办理土地登记手续。 (1)土地登记申请。 (2)地籍调查。 (3)权属审核。 (4)注册登记。 (5)核发证书。 如企业甲按综合用途申请登记，则不合理，主要理由如下。 (1)根据土地分类的要求，没有综合用途，应分用途申请登记。 (2)由于住宅部分已分配给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。 2．答题要点 (1)对所涉及土地应办理如下手续。 ①依法办理土地登记手续。 ②应依法交纳土地出让金。 (2)对该土地进行登记时，有关登记的主要内容应如下。 ①土地权利主体。 土地使用者为张某。 ②土地权利客体。 a．土地面积。 总土地面积为：13200／2．4=5500(m²)。 按建筑面积分摊应为：88／13200×5500=36．67(m²)。 b．土地用途：住宅。 ③土地权利来源。 a．权属性质：国有出让。 b．土地使用年限：法定最高年限70年。 3．答题要点 (1)土地估价机构接受委托后，应首先明确以下事项。 ①评估目的。 ②评估基准日。 ③评估对象(包括位置、面积、权利状况等)。 ④其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)。 (2)估价作业计划应包括以下内容。 ①人员安排。 ②时间安排。 ③主要工作内容。 ④工作程序。 ⑤需要注意的其他事项。 (3)应现场勘察以下内容。 ①估价对象的基本情况，包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致，是否存在权利纠纷等。 ②地上建筑物的情况，包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容。 ③周边区域条件和个别条件，包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素，以及宗地形状、临街条件、深度、至商服中心的距离、至火车站(机场)等主要交通设施的距离、至主要生活设施的距离等。 (4)界定地价内涵。 ①用途：根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途。 ②土地使用年限：按法定最高年限40年。 ③土地开发程度：应按宗地外的土地开发程度予以设定。 ④估价期日：2003年12月31日。 ⑤土地权利：法定年期的出让土地使用权价格。 (5)选择合适的估价原则和方法。 ①可根据估价对象的特性和地价内涵，选择以下估价原则。 a．最有效使用原则。 b．预期收益原则。 c．替代原则。 d．贡献原则等。 ②可选择以下方法。 a．市场比较法。 b．收益还原法。 c．基准地价系数修正法。 d．剩余法。 e．路线价估价法。 至少应选择两种以上的方法。 ③确定估价结果的方法。 a．简单算术平均。 B．加权平均。 C．取一种方法结果。 D．以一种方法结果为主，参考另一种方法结果进行适当修正。 4．答题要点 (1)估价机构处理办法。 ①根据题意，银行要求的估价结果为760万元，即为760／1900=4000(元／m²)。 ②经对市场比较法和剩余法进行分析，两种方法中最高结果为3800元／m²，且市场比较法结果能够反映市场状况。所以，从估价结果来看，不能调整估价结果。 ③如要满足银行的要求，估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。 (2)该要求不能达到目的，理由如下。 国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明，即使银行将国有土地使用证存放于自己处，也不能证明该土地归银行所有，关键在于土地证的证载内容，证载内容受法律保护，如证载内容没有改变，银行也没有处置权。 按规定，银行应要求办理以下手续：对所涉及土地应办理抵押登记手续；银行应领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文件。

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学习资料：

[多选题]需求规律的基本内容，包括( )。

A. 价格效应
B. 市场效应
C. 替代效应
D. 收入效应
E. 规模效应

[多选题]一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。( )

A. 对

[多选题]土地价格实际上是地租的资本化，地价的高低取决于可以获取的预期地租的高低，土地除以价格表示外，还可以用租金表示。( )

A. 对

[多选题]土地管理监督检查人员履行职责，需要进入现场进行勘测、要求有关单位或者个人提供文件、资料和作出说明的，应当出示土地管理监督检查证件。( )

A. 对

[多选题]房地产抵押，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。( )

A. 错

[多选题]《草原法》规定，编制草原保护、建设、利用规划，应当依据国民经济和社会发展规划并遵循下列( )原则。

A. 改善生态环境，维护生物多样性，促进草原的可持续利用
B. 以现有草原为基础，因地制宜，统筹规划，分类指导
C. 保护为主、加强建设、分批改良、合理利用
D. 生态效益、经济效益、社会效益相结合
E. 经济效益、社会效益相结合

[多选题]土地估价项目委托合同的内容一般包括( )。

A. 估价方法选择
B. 估价服务费及支付方式
C. 估价程序
D. 估价对象
E. 估价目的

[多选题]下列关于国家实行土地登记制度，说法正确的是( )。

A. 县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册
B. 县级以上人民政府土地行政主管部门对所管辖的土地进行登记造册
C. 乡级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册
D. 任何单位和个人不得侵犯依法登记的土地所有权和使用权
E. 依法登记的土地所有权和使用权受法律保护

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