某待开发建设用地，土地而积为12000平方米，土地出让年限为42年

【名词&注释】

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[多选题]某待开发建设用地，土地而积为12000平方米，土地出让年限为42年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，并开始开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元／平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。 要求： 根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价（单位地价的结果保留两位小数）。

A. 1．计算开发房地产的楼价=200×12×12000×2×95%×(P/A，10%，40)=535112352（元） 2．建筑费=2000×12000×2=48000000（元） 专业费=48000000×10%=4800000（元） 3．销售费用=535112352×3%=16053370．569（元） 销售税费=535112352×8%=42808988．16（元） 4．利润=（地价+建筑费+专业费）×15%=0．15×地价+7920000 5．利息=地价×[(1+6%)2-1]+52800000×[(1+6%)²-1]=0．1236×地价+3168000 6．求地价： 地价=535112352-52800000-58862358．72-0．1236×地价-3168000-0．15×地价-7920000 地价=323776690．7（元） 7．单位地价=323776690．7/12000=26981．40（元） 楼面地价=26981．40/2=13490．7（元）

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学习资料：

[单选题]目前较为常用的企业收益预测方法不包括( )。

A. 综合调整法
B. 直接法
C. 产品周期法
D. 实践趋势法

[单选题]中国资产评估协会成立于( )年。

A. 1992
B. 1993
C. 1994
D. 1995

[单选题]截止到2011年年底，我国大约已有( )家资产评估机构。

A. 2200
B. 2900
C. 3000
D. 3600

[单选题]工厂的现实生产能力上限受( )的约束。

A. 设计能力
B. 查定能力
C. 最大能力
D. 代表产品

[多选题]机器设备的经济寿命与( )等因素有关。

A. 设备的物理性能
B. 国家产业、能源、环保政策
C. 设备配套情况
D. 设备使用人员的技术水平
E. 设备生产的产品的市场状况

[单选题]因技术进出口合同发生纠纷的，合同当事人要求保护权利的诉讼时效期间为( )年。

A. 1
B. 2
C. 3
D. 4

[多选题]某公司在2007年1月1日平价发行新债券，每张面值1000元，票面利率10%，5年到期，每年12月31日付息。 要求： 1．计算2007年1月1日到期收益率是多少？ 2．假定2011年1月1日的市场利率下降到8%，那么此时债券的价值是多少？ 3．假定2011年1月1日的市价为900元，此时购买该债券的到期收益率是多少？ 4．假定2009年1月1日的市场利率为12%，债券市价为950元，是否应购买该债券？

A. 1．计算2007年1月1日到期收益率 债券到期收益率是指购进债券后，一直持有该债券至到期日可获取的收益率。平价购入，到期收益率与票面利率相同，即为10%。 2．2011年1月1日的市场利率下降到8%，此时： 债券的价值PV=100/(1+8%)+10001(1+8%)=1019（元） 3．2011年1月1日的市价为900元，设债券的到期收益率为i，此时：900=1001(1+i)+10001(1+i)求得：i=22% 4．PV=100×(P/A,12%,3)+1000×(P/F,12%,3)=952（元） 因债券的内在价值大于市价（950元），故应购买。

[多选题]地方税务局主要负责( )的征收和管理。

A. 营业税
B. 证券交易税
C. 个人所得税
D. 城市维护建设税
E. 耕地占用税

[多选题]下列各项中，构成自营固定资产成本的有( )。

A. 建设期间发生的工程物资盘亏净损失
B. 企业辅助生产车间部门为自营固定资产工程提供的劳务
C. 自营固定资产工程由于自然灾害等原因造成的在建工程报废净损失
D. 自营固定资产工程达到预定可使用状态后发生的工程物资报废净损失
E. 自营固定资产工程在达到预定可使用状态前，因必须进行试运转而形成的能够对外销售产品的成本

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