某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益为50万元，预测在这6

【名词&注释】

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[单选题]某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益为50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为( )。

A. 6.67%
B. 7.41%
C. 12.60%
D. 13.33%

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学习资料：

[多选题]房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（ ）。

A. 说明估价的合法性、真实性
B. 说明估价的独立性、公正性
C. 规避估价风险
D. 保护估价报告使用人
E. 防止委托人提出高估或低估要求

[单选题]某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m²的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m²(建筑面积)。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为( )万元。

A. 39.48
B. 40.67
C. 41.81
D. 46.84

[多选题]动态投资回收期是指以项目净现值抵偿全部投资所需的时间。

A. 错

[多选题] ××酒店房地产抵押估价报告 （封面及目录略） 致委托人函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） 房地产估价结果报告 一、委托人 ××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。 二、估价机构 ××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。 三、估价对象 1．地理位置及概况（略） 2．估价对象概况 估价对象：酒店第1、2、10～13、20层 建筑面积：11275m² 土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止） 竣工日期：1991年8月 估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐， 建筑结构：框架 建筑装修情况：（略） 四、估价目的 为银行抵押贷款提供依据。 五、估价时点 1999年8月20日 六、估价依据（略） 七、估价原则（略） 八、估价方法 将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。 九、估价结果 估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。 十、估价人员（略） 十一、估价报告应用的有效期（略） ××酒店房地产估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法选用 将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。 六、估价测算过程 （一）酒店第一、二层估价 酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m²。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。 可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45000元／m²，二层30000元／m²。 可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39000元／m²，二层25000元／m²。 可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38000元／m²，二层24000元／m²。 确定可比实例修正系数的依据（略）。 修正计算： [JZ233_24.gif] 一层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208（元／m²） 二层比准价格为： (20979+21645+21563)÷3=21396(元／m²) 第一、二层价值为： (34208+21396)×2830=157359320(元) （二）酒店第10～13层估价 酒店第10~13层为客房，建筑面积4500m²。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 选用收益法公式： V=A/R×[1-1／(1+R)[~zn.gif]] 式中V-房地产价格； A-年净收益； R-报酬率； n-尚可使用年限。 1．尚可使用年限n确定 该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。 2．年净收益A的确定 酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则： 年总收入=104×400×365=15184000(元) 酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。 年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200（元） 3．报酬率R的确定 采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。 酒店第10～13层价值 V=8351200/8%×[1-1／(1+8%)[~42.gif]]=100270342（元） （三）酒店第20层估价 酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m²，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。 计算年净收益： A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120／(1+8%)3+130/(1+8%)4+140／(1+8%)5]÷5×(1-20%)=756792（元） 酒店第20层价值 V=756792/8%[1-1／(1+8%)⁵]=3021651（元） （四）估价对象的总价值 157359320+100270342+3021651=260651313（元） （五）应扣折旧额的确定 经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为： 260651313×80%=2085210509(元) 七、估价结果确定 估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。

A. (1)缺少房地产权属状况描述； (2)缺少价值定义； (3)酒店大堂采用市场比较法不当； (4)二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当； (5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错； (6)第二层估价交易案例一综合修正超过30%; (7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法； (8)第10～13层尚可使用年限，2应为土地使用权剩余年限，即为29年； (9)第10～13层估价时未采用客观的、未来的收益水平； (10)对酒店大堂的估价有重复计算； (11)第10～13层估价求收益时未考虑入住率； (12)确定资本化率时安全利率选用不当； (13)第20层估价时年净收益求取方法错误； (14)第20层估价时未考虑5年以后的收益； (15)总价不应再扣除折旧； (16)缺少估价作业日期； (17)缺少确定估价结果的理由； (18)第20层的资本化率应与第10～13层有所不同； (19)应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响； (20)结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。

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