S市有一面积为4000m[~2.gif]的国有出让土地，用途为城镇混合住宅

【名词&注释】

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[多选题]S市有一面积为4000m²的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。 (2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≤3．3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1:9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。 (3)该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元／m²，住宅450元／m²。 (4)其他相关资料如下。 ①该市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0．5％。 ②商业用地、居住用地的还原利率均为6％。 ③根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2．5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0．1，则地价向上或向下修正1％。 ④根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2％，住宅为3％。 ⑤基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

A. 1．方法选择 根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。 2．解题思路 先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。 3．适用公式 待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额 4．计算步骤 1)选择计算方法 根据题目所提供的资料，可采用基准地价系数修正法评估。 2)计算商业部分地价 (1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。 处于四级商业地价区，基准地价为800元／m²。 (2)确定影响因素修正系数。 影响因素修正系数=1+(-2％)=0．98 (3)确定年期修正系数。 年期修正系数：[1-1／(1+6％)[~33.gif]]／[1-1／(1+6％)[~40.gif]]=0．9458 (4)确定期日修正系数。 期日修正系数=(1+0．5％)[~19.gif]=1．0994 (5)确定容积率修正系数。 容积率修正系数=(1+1％)⁸=1．0829 (6)确定开发程度修正额。 该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。 (7)计算商业部分地价。 商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =800×0．98×0．9458×1．0994×1．0829 =882．79(元／m²) 商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例 =882．79×4000×10％ =353116(元) 3)计算住宅部分地价 (1)确定其所在土地级别及基准地价标准。 处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450fE,／m²。 (2)确定影响因素修正系数。 影响因素修正系数=1+3％=1．03 (3)确定年期修正系数。 年期修正系数=[1-1／(1+6％)[~63.gif]]／[1-1／(1+6％)[~70.gif]]=0．9913 (4)确定期日修正系数。 期日修正系数=(1+0．5％)[~19.gif]=1．0994 (5)确定容积率修正系数。 容积率修正系数=(1+1％)⁸=1．0829 (6)确定开发程度修正额。 该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。 (7)计算住宅部分地价。 住宅部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =450×1．03×0．9913×1．0994×1．0829 =547．01(元／m²) 住宅部分总地价=单位地价×总面积×住宅部分所占比例 =547．01×4000×90％ =1969236(元) 4)计算宗地总价 宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价 =353116+1969236 =2322352(元) =232(万元) 宗地单价：用地总价／用地面积 =2322352／4000 =581(元／m²)

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学习资料：

[单选题]两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。由同一专业的单位组成的联合体，其资质等级应( )来确定。

A. 以资质等级较低的单位为准
B. 以资质等级较高的单位为准
C. 取联合各方资质等级的平均值
D. 需资质评定机构重新评定

[单选题]依据《土地登记办法》规定，我国土地权利证书不包括( )。

A. 国有土地使用证
B. 集体土地所有证
C. 农村承包地使用权证
D. 土地他项权利证明书

[单选题]在会计处理中，房地产企业在经营期间的利息净支出应计入( )。

A. 间接费用
B. 管理费用
C. 销售费用
D. 财务费用

[多选题]预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起6个月内未申请登记的，预告登记失效。( )

A. 错

[多选题]下列选项能够反映会计职能特点的是( )。

A. 会计是定量地反映各单位的经济活动
B. 会计是定性地反映各单位的经济活动
C. 会计是客观地事后反映各单位已经发生或已经完成的各项经济活动
D. 会计是系统、连续、完整地反映各单位的经济活动
E. 会计是客观地事后反映各单位正在发生或正在完成的各项经济活动

[单选题]( )是指在一定时期内对某行政辖区内的全部土地进行全面调查后建立的地籍。

A. 日常地籍
B. 初始地籍
C. 常规地籍
D. 数字地籍

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