某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的

【名词&注释】

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[单选题]某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的国有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、文化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12％，城镇居民可支配收入平均增长率为5％；②2005-2006年两年间，城市旧城改造拆迁建筑面积10万m²；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让金按基准地价的70％收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／m²：⑤该市工业用地出让最低价标准为384元／m²；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10％。待估价宗地有关信息如下：(1)甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200元／m²，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元／m²。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成，年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。(2)丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。请根据以上情况，回答以下几小题的问题。

丙企业以资产重组为目的，运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成本费用最接近( )万元。

A. 590
B. 467
C. 530
D. 480

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学习资料：

[多选题]城乡规划纲要的审批须经省级人民政府审核同意。( )

A. 错

[单选题]在一个单中心的城市中，有若干家庭，分为甲乙两类。甲类住户的月收入是4000元，上下班的通勤费用为每月600元／km；乙类住户的月收入是2000元，上下班的通勤费用为每月200元／km。假设有以下条件：每个家庭有一个人在CBD(中央商务区)上班，通勤的时间成本为零，住房价格以“元／(m²·月)”计，所有住房的面积都是100m²，住户收入全部用于支付房租和通勤费用。试根据以上条件，回答下列以下几小题的问题。

综合考虑甲类住户和乙类住户的选址对城市空间发展的影响，城市将形成同心圆发展模式，城市发展边界距CBD的距离为( )km。

A. 5
B. 8
C. 10
D. 15

[多选题]中央银行的性质包括( )。

A. 以盈利为目的
B. 不以盈利为目的
C. 经营普通商业银行的业务
D. 不经营普通商业银行的业务
E. 为实现国家政策服务

[多选题]规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。( )

A. 对

[单选题]下列选项中，( )不计入房屋建筑面积。

A. 层高小于2．20m的地下室和半地下室
B. 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道
C. 穿过房屋的通道
D. 未封闭的阳台、挑廊

[多选题]某市区有二层楼房一栋，其占用土地面积为36m²，房屋建筑面积为34m²，此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租金为4500元，并一次性收取押金20000元。现已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支付土地使用税1450元，房屋税750元。 附加条件：房屋租金每年上浮10%，当时银行年利率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月，房屋的保险费每年1000元，房屋还原利率为7%，土地还原利率为6%。 估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的价格。

A. 采用的估价方法：该房屋有收益，适合用收益还原法估价。 (1)计算房地总收益A 该房屋为2005年出租，因此应该将租金修订到2007年的水平。 A1=4500×(1+10%)²=5445（元/月） 房屋的间接收入为： A2=20000×5%=1000（元/年） 则房地的总收入： A=A1×12+A2=66340（元/年） (2)计算总费用C 每年支付的土地使用税和房屋税： C1=1450元/年 C2=750元/年 管理费：C3=5445×12×3%=1960.2（元/年） 维护费： 先求房屋现值为： 13000×34×(1-1.2%×15)=362440（元） C4=362440×1.5%=5436（元/年） 折旧费： C5=房屋重置价格×年折旧率 =13000×34×1.2%=5304（元/年） 租金损失费：C6=64800×1/24=2700（元/年） 保险费：C7=1000（元/年） (3)计算土地纯收益 先求房地共同的纯收益： A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7 =47255（元/年） 再求房屋纯收益： 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=362440×7%=25370.8（元/年） 最后求土地纯收益： 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 =47255-25370.8=21890.2（元/年） (4)计算土地的收益价格（总价格） 土地总价格=土地纯收益/土地还原率 =21890.2/6%=364836.7（元） (5)单位面积地价=364836.7/36=10134.35（元） (6)楼面地价=土地总价/建筑面积 =364836.7/34=10730.5（元） 或，楼面地价=单位地价/容积率=10134.35/(34/36)=10730.5（元）

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