[多选题]购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有( )。

正确答案 ：ADE

使用一年后发现屋面漏水

尚未使用即发现下水管道堵塞

下雨时发现外墙渗水

解析：购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。但房屋质量有很多种，如选项A、D、E中的质量问题可以通过质量保修解决，而不是退房。

[多选题]房地产直接投资的类型主要有( )。

正确答案 ：BCD

购买现房、场地或期房后出租

购买房地产后等待一段时间，涨价后再出售

购买房地产后出租一段时间，然后再出售

解析：房地产直接投资的类型主要有：①购买现房、场地或期房后出租；②购买房地产后出租一段时间，然后再出售；③购买房地产后等待一段时间，涨价后再出售；④购买房地产后自用一段时间，然后再出售；⑤购买土地、在建工程或旧房后进行开发、续建、装修改造等，然后出售、出租、直接经营。AE是房地产开发投资者对开发的房地产产品的经营方式。

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