[多选题]消费者群体的形成是内在因素和外在因素共同作用的结果，其内在因素有( )。

正确答案 ：ACE

性别

生活方式

兴趣爱好

解析：内在因素主要包括消费者的性别、年龄、性格、生活方式、兴趣爱好等生理特质。

[单选题]新建商品房售楼处选址，优先考虑的因素是( )。

正确答案 ：D

目标自身条件

解析：售楼处位置的选择，受到项目自身条件(地理位置、规划布局、施工进度等)的制约。房地产经纪机构应根据具体项目的售楼处功能定位与项目条件，认真研究，寻找到两者的平衡点，据此选定售楼处的位置。

[单选题]房地产经纪合同是双务合同，双方当事人存在着( )关系。

正确答案 ：A

互为对价

解析：房地产经纪合同是双务合同，是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，双方当事人之间存在着互为对价的关系。

[多选题]关于客户信息管理的原则和策略，正确的说法是( )。

正确答案 ：ABCE

原则包括有效原则、合理使用原则和重点突出原则

策略包括记录和更新、保持联系和有效利用

记录和更新策略保证了有效原则

经纪人试图垄断客源信息只会使客户流失

解析：在重点突出原则中，应当把近期可以成交、需求意向强烈的客户作为近期重点客户，对潜在的、创收潜力大的客户作为中期重点客户，而对于有长期需求的意向客户作为未来重点客户来培养。

[多选题]房地产经纪机构向委托人书面告知义务包括( )。

正确答案 ：ABCE

是否与委托房屋有利害关系

委托房屋的市场参考价格

房屋交易的一般程序及可能存在的风险

房屋交易涉及的税费

解析：房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥经纪服务的内容及完成标准；⑦经纪服务收费标准和支付时间；⑧其他需要告知的事项。

[多选题]刘某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现刘某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。

甲公司与刘某签订买方独家代理协议的过程中，应( )。

正确答案 ：BC

明确委托期限和付款方式

详细说明双方权利与义务

[多选题]房地产经纪机构代理预售商品房时，应向商品房购买人出示的资料有( )。

正确答案 ：AC

商品房销售委托书

商品房销售许可证

[单选题]当前实施的商品住房限购措施，主要是为了抑制( )。

正确答案 ：C

投机需求

[单选题]下列条款中，属于"购房须知"风险提示条款的是( )。

正确答案 ：C

楼盘东侧100m有一座加油站

[多选题]在租赁双方签订房地产租赁合同时，房地产经纪人应( )。

正确答案 ：BCE

保存一份房屋租赁合同

核实租赁双方身份证件

为租赁双方代办租赁合同登记备案

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