正确答案: B
房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
题目:关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是( )。
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学习资料的答案和解析:
[多选题]某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑密度为65%,建筑层数共20层,从-2~+3层建筑面积均相等。地下两层中,-1层为车库,有供出售95个车位;-2层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房;地上4~18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中前期为12个月,建设周期为24个月,销售周期为6个月);平均建造成本为3500元/m2,专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发初期一次性投入。建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入。该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m2,商业用房年净租金收入为2000元/m2,停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
[单选题]经济折旧又称外部性折旧,是指( )的各种不利因素所造成的其价值损失。
建筑物本身以外的
[单选题] 2009年3月,A市B房地产开发公司利用C村的200亩基本农田,欲建一住宅小区。该项目涉及C村农业人口38户,110人。在此之前,C村人均耕地面积为2.0亩。另外,已知C村耕地被征用前3年平均年产值约为400元/亩。经城市规划部门批准,该项目的建筑密度为0.72,容积率为4.8。2011年3月,该小区全部竣工并入住。经测算,该小区住宅总建筑面积为50万平方米,住宅的基底总面积为5万平方米。住宅的用地面积为7万平方米。根据以上背景,请回答以下问题:
B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低是( )万元。
48
解析:1.征收耕地的补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。最低:400元/亩×200亩×6=48万元。
2.需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。200亩/2.0亩=100人。
4.根据:A市B房地产开发公司利用C村的200亩基本农田,1亩约等于666.67m2,该地块面积=200亩×666.67=133334m2。经城市规划部门批准,该项目的建筑密度为0.72。根据建筑密度的含义(指规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比,通常以上限控制)。各类建筑基底占地面积=建筑密度×地块面积=0.72×133334=96000.48m2。
5.根据:A市B房地产开发公司利用C村的200亩基本农田,1亩约等于666.67m2,该地块面积=200亩×666.67=133334m2。经城市规划部门批准,该项目的容积率为4.8。根据容积率的含义(指规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比)。容积率=总建筑面积/土地面积。该小区允许建设的住宅及其他建筑物的总建筑面积=容积率×土地面积=4.8×133334=640003.2m2。
6.经测算,该小区住宅总建筑面积为50万m2,住宅的基底总面积为5万m2。
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7.经测算,该小区住宅总建筑面积为50万m2,住宅的基底总面积为5万m2。住宅的用地面积为7万m2。
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[多选题]下列金融工具中,属于短期信用工具的有( )。
本票
汇票
支票
大额可转让定期存单