正确答案:

题目：某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3~6幢自用，第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1．该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2．造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？

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学习资料的答案和解析：

[单选题]某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益为50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为( )。

7.41%

解析：设该宗写字楼现在的价格为V，则 [JZ391_262_23.gif] 其中K=v[zt.gif](1+20%),V=(50／10%)×[1-1／(1+10%)⁶+1.2V/(1+10%)⁶ 整理得：V=217.76+0.677V 解得V=674.96（万元） 若采用直接资本化法，则资本化率=年净收益／市场价值=50／674.96=7.41%

[单选题]某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征。张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27日购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。

注册房地产估价师应当在估价报告的（ ）内容中对该税收政策调整进行阐述。

市场背景描述与分析

解析：2.税收政策调整是明确发生的事实，不能放在估价假设与限制条件中，征税目的估价不用风险提示，应放在市场背景描述与分析中。

[多选题]税收的特征有( )。

强制性

无偿性

固定性

[多选题]如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（ ）

[多选题]土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。

[单选题]某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为( )万元。

5.525

解析：对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过上述标准的30%。(100×5‰+900×2.5‰+1000×1.5‰)×130%=5.525万元。

[多选题]房产测量的成果包括( )。

房产簿籍

房产数据

房产图集

解析：房产测量的成果包括房产簿籍、房产数据和房产图集。

[单选题]误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权（ ）。

退房

[多选题]会计账簿是由一定格式的账页组成，以经过审核的会计凭证为依据，全面、系统、连续的记录和反映各项经济业务。