正确答案:

题目：以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 “(一)采用成本逼近法估价 1．土地取得费 估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92．25元／m[~2.gif]。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元／m[~2.gif]，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元／m[~2.gif]。 2．有关税费 A．土地管理费 根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》([1995]×财农字第82号)规定，“土地管理费按征地费总额的2％征收”，确定估价对象土地管理费为1．8元／m[~2.gif]。 B．耕地占用税 根据《××省耕地占用税实施办法》(×政［1987］119号)，耕地占用税为8元／m[~2.gif]。 C．耕地开垦费 根据《××省土地管理条例》第29条，在10～15元／m[~2.gif]的征收范围，本次评估过程中，按10元／m[~2.gif]征收耕地开垦费。有关税费=A+B+C=19．8元／m[~2.gif] 3．土地开发费 估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元；／m[~2.gif]。 4．投资利息 投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本。 通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6．12％，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下： 投资利息=(土地取得费+有关税费)×开发周期×6．12％+土地开发费×开发周期×1／2×6．12％ =(90+19．8)×1×6．12％+85×1×1／2×6．12％ =9．32(元／m[~2.gif]) 5．投资利润 通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10％左右，则估价对象投资利润为：投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10％=19．48(元／m[~2.gif]) 6．土地增值收益 根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10％～30％计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率按15％计。根据土地增值收益公式： 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15％ =33．54(元／m[~2.gif]) 7．无限年期土地使用权价格 该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为： 土地单价=1+2+3+4+5+6 =90+19．8+85+9．32+19．48+33．54 =257．14(元／m[~2.gif]) 8．区位修正 成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。 估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后 确定，区位修正系数确定为6．64％。 则：区位修正后土地使用权价格=257．14×(1+6．64％) =274．21(元；／m[~2.gif]) 9．有限年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式：[JZ207_359.gif] 式中V[N_.gif]-估价对象N年期土地使用权价格(元／m[~2.gif])； V[n.gif]-无限年期土地使用权价格(元／m[~2.gif])； r-土地还原率取6％(按估价基准日中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2．52％，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6％计)； N-剩余土地使用年期。 运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253．3(元／m[~2.gif])。” 问题(每小题3分)： 1．成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少5个适用成本逼近法估价的地类。 2．上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据，在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类? 3．上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。 4．上述案例中确定的土地开发费用为85元／m[~2.gif]，实际上是由多个单项工程支出构成，请列出土地开发中可能的单项工程。 5．上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。

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学习资料的答案和解析：

[单选题]下列属于面状分布形式的土地因素的特征的是( )。

仅对其自身客体所在位置产生影响

[单选题]土地的价值与其深度的平方根成正比是( )。

霍夫曼法则

[单选题]地价的评估程序，是以( )开始到最后提交估价报告书为止的全过程。

接受估价委托书

[多选题]下列( )，属于土地市场的主要特点。

政府管制较严

土地市场的垄断性

[多选题]根据区位地租或竞标地租变化图(见下图)，可以看出( )。 [JZ207_194_64.gif]

I₁、I₂、I₃可能分别为商业、住宅、工业的地租曲线

I₁的边际地租大于I₂

[多选题]关于各种估价方法的适用范围，下列选项中说法正确的有( )。

成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适应

市场比较法除了可以用于土地价格评估外，还可以用于不动产租金评估

收益法只适用于有收益或有潜在收益的不动产

基准地价系数修正法的适用范围与市场发育程度无关

[多选题]在1929年爆发的全球性经济危机中，美国的地价急剧下降，1933年跌至最低点；直至世界经济复苏之后，地价才回升。对于这个现象，下列说法正确的是( )。

随着世界市场的进一步开发，地产市场的地区性与个别性的表现，越来越多地受世界经济秩序的影响

在经济危机中，地价下跌速度一般比经济水平下跌速度还要快

解析：选项B是将1929年爆发的全球性经济危机作为影响地价的个别因素提出，显然是不属于个别因素。选项D是考查对行政因素的理解，而1929年至1933年的美国地价暴跌是受全球性经济危机的影响，属于国际因素，因此是错误的。

[多选题]基本农田保护区是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。( )

[单选题]地价指数等于( )。

报告期地价／基期地价×100