正确答案: ACE

债权人和抵押权人可以是同一人 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物必须一并抵押

题目：关于房地产抵押的说法，正确的有( )。

解析：B中，抵押权应自登记时设立。D中，房地产抵押人处分抵押房地产必须征得抵押权人的同意。

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[单选题]在直接标价法下，汇率下降表明( )。

本币币值上升

解析：直接标价法是指以一定单位的外国货币为基准，折合成若干单位本国货币的标价方法。这种标价方法的特点是用变动的本币来表示外币的价格，即所谓"外币不动本币动"。因此，汇率下降，表明单位外币能换取的本币减少，意味着本币的比值升高。

[多选题]合同具有的特征包括( )。

合同是平等主体之间的民事法律关系

合同是两方以上当事人的法律行为

合同是从法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件

合同是具有相应法律效力的协议

解析：合同具有以下几个特征：第一，合同是平等主体之间的民事法律关系。第二，合同是两方以上当事人的法律行为。第三，合同是法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件。第四，合同是具有相应法律效力的协议。

[多选题]房地产经纪人在人际交往和人际关系方面应该具备的素质包括( )。

说服别人的能力

丰富的社会关系

关心客户、满足客户的兴趣和需要

良好的判断力

解析：房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质主要包括：具有一定的面谈技巧；关心客户、满足客户的兴趣和需要；说服别人的能力；良好的判断力；幽默感；丰富的社会关系。

[单选题]下列按照房地产经纪服务方式分类的是( )。

房地产居间与房地产代理

解析：房地产经纪的分类按照服务方式分为房地产居间与房地产代理两大类。C项是根据房地产经纪活动所在市场不同分类，其中，新建商品房经纪已被习惯称作一手房经纪，存量房经纪也被习惯称为二手房经纪。D项是根据房地产经纪促成的房地产交易具体方式不同进行的分类。

[单选题]房地产经纪机构中，负责客户服务以及受理各类客户投诉、监督房地产经纪人业务行为的部门通常是( )。

客户服务部门

解析：客户服务部门的工作是综合性的，它的任务既包含了对客户服务以及受理各类客户的投诉，同时也包括对经纪人业务行为的监督。

[单选题]在房地产交易撮合中，房地产经纪人应解决的主要问题是( )。

价格的谈判

解析：在撮合过程中最主要的问题就是价格的磋商。在价格的磋商上一般会出现价差，购房人希望以较低的价格购买，而业主则希望以较高的价格出售。房地产经纪人应该积极协调二者的价差，说服购房人站在业主的角度上分析其要价的理由，也要说服业主站在对方的立场上分析其出价的根据。房地产经纪人应该分析双方的价格心理底线，耐心地与售房方和购房方分别进行协商，最终使二者达成一致。

[单选题]房地产经纪机构选择设置存量房业务门店具体区域时，其出发点和根据是( )。

目标市场定位

[单选题]在房地产卖方代理合同中，房地产经纪人的基本义务是( )。

实现标的物的最高出售价格