正确答案: B

4034.93

题目：某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m[~2.gif]。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为( )元/m[~2.gif]。

解析：类似开发项目正常建设期为2.5年，之前按正常建设进度建设1年，因此后续正常建设期为1.5年，由于这是强制拍卖目的估价，应按被迫转让开发前提测算，在接手前有一个接手期或者说一个"前期"，这个时期为0.75年，因此最终确定的后续开发期应为2.25年。开发完成后现值[JZ555_281_1.gif]

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学习资料的答案和解析：

[单选题]按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过（ ）年。

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[多选题]在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。（ ）

[多选题]报酬率与( )的性质相同。

利息率

折现率

内部收益率

[多选题]房地产赠与属于双务行为，受让人也需承担一定义务。（ ）

[单选题]在假设开发法的动态分析法中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。

开发经营期间的某个时间

解析：动态分析法中，开发完成后价值对应的时间应是价值时点之后未来某一时点的价值，可能是开发完成之前某时点，也可能是开发完成之日，还可能是开发完成之后某时点。

[多选题]分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。（ ）

[多选题]中观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平产生决定性的作用。（ ）

[单选题]当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。

改变用途

[多选题]某开发商获得某项目用地4200m²，规划建设用地面积4000m²，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用为7200万元，建造成本为4000元/m²（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%，贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m²，以后逐年提高6%，运营成本占租金收入的12%，空置率为10%，当前房地产投资收益率为15%，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率（假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入）。

解析：①先要画出现金流量图。②此例可用假设开发法的计算过程来推演，适用公式：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费，可将上述公式做一个简单变形：开发利润=开发完成后的房地产价值-待开发房地产的价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-取得待开发房地产的税费，求利润。③计算"开发完成后的房地产价值"是用收益法来计算的，此时假设的估价时点是建成时的时点，用净收益每年递增有限年期收益法公式求出在建成时的"开发完成后的房地产价值"为37939.12万元。④注意：在计算"开发完成后的房地产价值"时确定收益期限未考虑建筑物经济寿命的影响是该题一大漏洞，今年予以完善，不过在《开发》考试时可以忽略，因为该书的编者与《理论》的编者不是一个人，而且这个问题在《开发》中相关章节例题中是一个普遍现象，有兴趣的同学可以自行验证核对。⑤在用假设开发法的传统方法求解开发利润时，计算利息是一个难点。计息起点是取得土地使用权的时点，也是在《理论》"假设开发法"一章做计算题时的估价时点。注意此"估价时点"与上面讲到求取"开发完成后的房地产价值"时的"估价时点"不是一个概念。⑥做此题时，也是在做开发经营与管理计算题时特别要注意的一个问题就是要搞清楚计息周期n的取值。此例中在用"净收益每年递增有限年期收益法公式"或"等序序列支付现值系数公式"计算时n=47的由来一定要清楚，现金流量图可以帮助理解。