[多选题]国有土地的范围( )。

正确答案 ：ADE

城市市区的土地

国家依法征收的土地

依法不属于集体所有的林地、草地及其他土地

解析：《土地管理法实施条例》第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

[多选题]民事法律行为是指民事主体( )民事权利和民事义务的合法行为。

正确答案 ：ABD

设立

变更

终止

解析：民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。

[多选题]房地产经纪机构及其分支机构备案应当符合的条件包括( )。

正确答案 ：ABCE

机构依法取得营业执照

机构负责人有合法身份证明

机构具有规定数量的房地产经纪人员

机构名称及住所与营业执照的记载一致

解析：房地产经纪机构办理备案应符合下列条件：①依法取得营业执照；②具有符合规定数量的取得《房地产经纪人执业资格证书》的专职人员；③企业主要人员有合法身份证明；④法律、法规和规章规定的其他条件。房地产经纪机构名称及服务场所与营业执照的记载应一致。

[单选题] 2010年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务。侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。

关于侯某、吕某收取佣金的行为，不规范的地方为( )。

正确答案 ：D

吕某向购房人收取佣金

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